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Il est bien connu que certains entrepreneurs du secteur de la construction se rendent parfois coupables de fraude sociale et fiscale. Étant donné qu'ils changent rapidement de nom ou disparaissent sans laisser de traces, ils restent souvent impunis. Des sociétés malhonnêtes utilisent parfois des constructions pour échapper aux cotisations sociales et fiscales et utiliser de la main-d'œuvre sous-payée, et ce, sans risquer la moindre sanction. Dans le cadre de la lutte contre la fraude, la « Loi-programme » du 29 mars 2012 étend la responsabilité solidaire des entrepreneurs et donneurs d'ordre, notamment dans le secteur de la construction, aux dettes sociales et fiscales. De même, la loi instaure une responsabilité solidaire pour le paiement des salaires.

Responsabilité solidaire pour les dettes sociales et fiscales

Le système de responsabilité solidaire pour les dettes sociales et fiscales existe déjà depuis un certain temps dans le secteur de la construction (« travaux immobiliers »). Le principe est qu'un entrepreneur ou un donneur d'ordre qui, pour certains travaux, fait appel aux services d'un (sous-)entrepreneur ayant des dettes sociales et/ou fiscales, est responsable solidaire du paiement des dettes de son cocontractant.

Le donneur d'ordre ou l'entrepreneur peut échapper à cette responsabilité solidaire en vérifiant lors de la conclusion du contrat si l'entrepreneur a des dettes fiscales et/ou sociales à ce moment. Si c'est effectivement le cas, l'entrepreneur ou le donneur d'ordre devra, lors du paiement de la mission effectué à son cocontractant, verser une partie de cet argent directement à l'Office national de sécurité sociale (ONSS) ou au fisc. C'est ce que l'on appelle l'obligation de retenue. En cas de dettes sociales, 35 % de la facture seront retenus et reversés à l'ONSS. En cas de dettes fiscales, 15 % de la facture seront retenus et reversés au fisc. Si le donneur d'ordre a respecté cette obligation de retenue, cela exerce un effet libératoire qui le décharge de sa responsabilité solidaire.

Un maître d'ouvrage a dès lors tout intérêt à vérifier si « son » entrepreneur a des dettes sociales ou fiscales auprès de l'ONSS ou du fisc avant de conclure un contrat. Les bases de données mises à disposition peuvent être consultées. Les sites Internet suivants peuvent notamment être consultés :  www.economie.fgov.be - www.socialsecurity.be - www.minfin.fgov.be. Le régime de responsabilité solidaire et l'obligation de retenue y afférente ne s'appliquent pas au donneur d'ordre-personne physique qui fait réaliser des travaux exclusivement à des fins privées.

La Loi-programme du 29 mars 2012 a converti la responsabilité solidaire en une responsabilité en cascade ou en chaîne. Cela signifie que l'on s'adresse d'abord à l'entrepreneur qui a fait appel à un sous-traitant négligent avant de remonter dans la chaîne.  Grâce à cette responsabilité en cascade, le législateur veut éviter que certaines constructions avec des sociétés « coquilles vides » soient mises en place en vue d'échapper aux obligations sociales et fiscales.

Responsabilité solidaire pour les dettes salariales

Quiconque profite du sous-paiement du personnel de ses sous-traitants ou sous-entrepreneurs ne s'en tirera plus impunément. Ce régime s'applique notamment aussi au secteur de la construction. La Loi-programme prévoit également un cadre légal pour le principe selon lequel tous les entrepreneurs et donneurs d'ordre d'une chaîne d'entrepreneurs sont considérés comme solidairement responsables du paiement correct du salaire. Par conséquent, il sera possible de s'adresser directement à eux pour récupérer les salaires non payés.

L'inspection sociale doit informer le donneur d'ordre ou l'entrepreneur par écrit de l'existence d'un manquement grave en matière de paiement des salaires. Lors de cette notification, l'inspection communiquera également la période de responsabilité solidaire. Cette période commence seulement quatorze jours après la notification par l'inspection. Cela signifie que le responsable solidaire a le temps de se libérer de la chaîne et d'échapper ainsi à cette responsabilité. Dans ce cadre, l'intégration de certaines clauses dans les contrats d'entreprise est très importante (voir ci-dessous).  Cette réglementation ne s'applique pas non plus aux personnes physiques qui font appel à des entrepreneurs à des fins privées.

L'architecte est-il visé ?

Les travaux et services auxquels s'applique la responsabilité solidaire abordée ci-dessus ont été fixés par Arrêté royal. Outre le secteur de la construction, les secteurs sensibles aux fraudes comme l'agriculture, le nettoyage, l'alimentation et la surveillance sont visés. On entend par « secteur de la construction » (« travaux immobiliers ») : les travaux et services qui relèvent du domaine de compétence de la commission paritaire 124. Les architectes et autres concepteurs ne relèvent pas de ce domaine de compétence.

N'y a-t-il alors aucun risque pour l'architecte ? Indirectement, il peut y avoir un risque éventuel que l'architecte soit interpellé par le maître d'ouvrage en raison d'une faute professionnelle parce que l'architecte n'a pas informé le maître d'ouvrage ou pas suffisamment. L'architecte a en effet une obligation d'avis et d'information. Dans ce cas, l'architecte pourrait faire intervenir sa police responsabilité professionnelle.

En outre, il est naturellement possible que l'architecte intervienne en qualité de donneur d'ordre si, par exemple, il fait réaliser des travaux dans ses bureaux. Dans ce cas, l'architecte tiendra donc compte de la responsabilité solidaire exposée ci-dessus. Si l'architecte, en sa qualité de donneur d'ordre, en raison d'une erreur ou d'une négligence, doit assumer par exemple les dettes salariales de l'entrepreneur, l'administrateur du bureau d'architectes pourrait être interpellé à ce propos en raison d'une faute de gestion. Une police responsabilité des administrateurs peut offrir une solution dans ce cas.

Clauses complémentaires dans le contrat

Comme déjà indiqué, le maître d'ouvrage devra en premier lieu faire preuve de la prudence nécessaire au moment de s'engager avec un entrepreneur. En outre, afin d'exclure toute responsabilité dans le chef de l'architecte dans le cadre de la responsabilité solidaire pour les dettes sociales, fiscales et salariales, l'architecte peut également se protéger en insérant les deux clauses ci-dessous dans le contrat d'architecte :

« Le donneur d'ordre engagera uniquement des exécutants qui peuvent démontrer la compétence nécessaire pour effectuer les travaux qui leur sont confiés.  L'examen de la compétence et la reconnaissance des entrepreneurs sont à la charge du donneur d'ordre.  Avant chaque paiement à l'entrepreneur, le donneur d'ordre doit contrôler si ce dernier a des dettes fiscales et/ou sociales et, le cas échéant, effectuer les retenues et reversements au profit du fisc et/ou de l'ONSS.  Toutes les conséquences du non-respect de l'obligation de retenue et de reversement sont exclusivement à la charge du donneur d'ordre ».
(L'obligation de retenue et de reversement ne s'applique pas à une personne physique qui construit exclusivement à des fins privées.) 
Les sites Internet suivants peuvent notamment être consultés à cet effet par le donneur d'ordre : www.economie.fgov.be – www.socialsecurity.be – www.minfin.fgov.be.

« Le donneur d'ordre déclare être au courant de la législation relative à la responsabilité solidaire pour les dettes salariales de son entrepreneur et déclare insérer dans son contrat d'entreprise des dispositions qui entraîneront la rupture de ce contrat d'entreprise dès qu'il est informé par écrit par l'inspection des manquements graves de son entrepreneur à ses obligations de payer le salaire de ses travailleurs en temps utile.  La rupture du contrat d'entreprise se produit dans ce cas sans que le donneur d'ordre soit redevable de la moindre indemnité de rupture ou du moindre dédommagement envers l'entrepreneur.  Toutes les conséquences de la responsabilité solidaire du donneur d'ordre pour les dettes salariales de son entrepreneur sont exclusivement à charge du donneur d'ordre. » 
(La réglementation en matière de responsabilité solidaire pour les dettes salariales ne s'applique pas à une personne physique qui construit exclusivement à des fins privées.)

La construction et la transformation sont des processus complexes impliquant différentes parties et les sinistres sur un chantier sont plus fréquents qu'on ne le pense. En outre, les processus de construction peuvent se prolonger très longtemps. Généralement, le juge ne pourra se prononcer que lorsque les expertises judiciaires auront démontré quelle est la cause des dommages et qui est responsable de ces dommages. En souscrivant une police Tous risques chantier (TRC), ces types de scénarios peuvent être exclus. En effet, tous les participants à la construction concernés seront assurés dans cette police TRC et les discussions relatives aux responsabilités en cas d'endommagement ou de perte des travaux seront évitées.

Une police TRC comporte 2 sections :

la section1 couvre l'endommagement et la perte du bien à assurer. Sont prévus par défaut dans cette section : les dommages résultant d'accidents durant la construction, les dommages découlant d'un cas de force majeure (tempête, pluie, foudre, …), les dommages causés par un incendie ou une explosion et les vols sur le chantier (à condition qu'un PV soit dressé) ; 

la section 2 concerne une assurance pour la responsabilité vis-à-vis de tiers en conséquence de l'exécution des travaux assurés. Cette section garantit la responsabilité civile des parties assurées vis-à-vis de tiers. La garantie de cette section est toujours prévue en second rang, c.-à-d. après épuisement des garanties prévues dans les polices Responsabilité civile des parties concernées.
Attention. Une police TRC n'est pas un produit standard et doit toujours être établie sur mesure. En effet, un chantier n'est pas l'autre. Des assurances TRC n'incluant pas les concepteurs dans la liste des assurés sont malheureusement régulièrement proposées. Il arrive également que les clauses du cahier des charges qui imposent l'obligation d'assurance soient incomplètes et que les garanties soient souvent insuffisantes. En effet, une « bonne » police TRC doit prévoir les extensions de police nécessaires, adaptées aux risques du chantier à assurer. Ces extensions ne font donc pas partie du pack standard. Tant dans la section 1 que dans la section 2, il y a des extensions de police qui, en cas de sinistre, peuvent souvent faire la différence :

La garantie « partie fautive » ou « faulty part » est une garantie qui couvre les dommages dus à des fautes de conception, de calcul ou de dessin, ou aux défauts propres aux matériaux. Les dommages consécutifs causés par une faute de conception sont assurés par défaut, bien que la partie affectée par la faute de conception ne le soit pas.

L'extension « bien existant » couvre tous les dommages provoqués aux biens existants qui appartiennent au maître d'ouvrage. Ainsi, en cas de transformation du rez-de-chaussée, des dommages peuvent être causés à l'étage supérieur qui ne fait pas partie de la transformation. Si cette extension a été prévue, les dommages à l'étage supérieur seront également couverts. De même, dans le cas où des travaux sont effectués sur un chantier, si le maître d'ouvrage est également propriétaire de l'habitation voisine, l'extension « bien existant » couvrira les dommages causés à cette habitation.

La garantie « entretien étendu » est une extension couvrant tous les dommages qui trouvent leur origine dans des défauts des matériaux ou une mise en œuvre ou exécution défectueuse qui a eu lieu durant la période de construction, mais qui ne se manifestent qu'au cours de la période d'entretien (période entre la réception provisoire et la réception définitive). Par défaut, une garantie est prévue dès que les matériaux, etc. se trouvent sur le chantier jusqu'à la réception provisoire ou à la mise en service des travaux, mais pas durant la période d'entretien.

La garantie « responsabilité sans faute » couvrant les troubles anormaux de voisinage (tels que définis à l'article 544 CC) n'est pas non plus une garantie standard. Durant les travaux de construction (par exemple, les travaux de fondations) sur le chantier, des dommages peuvent être causés à l'habitation des voisins sans qu'une faute puisse être reprochée aux exécutants ou aux concepteurs. Si cette extension n'est pas reprise, le maître d'ouvrage devra assumer les conséquences financières préjudiciables de ces troubles anormaux de voisinage. Dans la même optique, des dommages causés par des vibrations, l'abaissement du niveau de la nappe phréatique, l'absence, l'élimination ou l'affaiblissement d'étançons peuvent également être garantis, ainsi que les conséquences de dommages causés à des câbles et conduites.

La garantie « responsabilité croisée » constitue également une extension. Avec cette extension de garantie, les assurés sont considérés entre eux comme des tiers, de sorte que la responsabilité mutuelle entre les assurés peut également être garantie.
Il est donc particulièrement important pour le maître d'ouvrage, l'architecte et tous les autres participants au chantier de conclure une police TRC avec la couverture la plus étendue. En tant que courtier spécialisé par excellence dans l'assurance des concepteurs dans le secteur de la construction, le bureau d'assurances Ides Ramboer prévoit pour chaque chantier assuré les garanties les plus vastes et ne présente donc pas simplement une offre standard. Sur la base d'un questionnaire destiné au maître d'ouvrage et à l'architecte ainsi que d'éventuelles informations complémentaires, notre bureau d'assurances pourra vous proposer une police TRC sur mesure. Laissez-vous donc assister par des spécialistes lors de la conclusion d'une police TRC. 

Les prestations et le travail intellectuels de l'architecte se traduisent souvent par des bâtiments uniques et caractéristiques. Des droits d'auteur protègent la réputation artistique de l'architecte et lui permettent d'organiser lui-même l'exploitation de son travail. Dans le présent article, nous esquissons les principes essentiels de ces droits d'auteur et donnons quelques conseils utiles pour l'architecte.

Le droit d'auteur dans le cadre des droits de propriété intellectuelle

Le droit d'auteur de l'architecte fait partie du groupe des droits de propriété intellectuelle. Ce groupe des droits de propriété intellectuelle comprend notamment les droits de marque, les droits de modèle, les droits des brevets et les droits d'auteur.  Le droit d'auteur découle de la simple création d'une œuvre déterminée. Les projets, esquisses, photos, plans et créations de l'architecte en sont quelques exemples.

Afin de pouvoir bénéficier de la protection des droits d'auteur, les créations doivent toutefois répondre à plusieurs conditions. Avant tout, les créations doivent avoir une forme concrète. C'est par exemple le cas des plans, maquettes et bien entendu du résultat final réalisé. Les simples pensées et idées n'entrent pas en ligne de compte pour une protection. En outre, la création doit témoigner d'un effort intellectuel de l'auteur qui marque dans une certaine mesure l'œuvre de l'empreinte personnelle de l'auteur. Par exemple, les droits d'auteur ne peuvent pas porter sur un objet trouvé. L'objet sur lequel porte le droit d'auteur doit donc être issu d'un effort intellectuel. Si un architecte intègre toujours certaines caractéristiques de style dans son travail, il n'y aura guère de discussion quant à la question de savoir si le critère de l'empreinte personnelle de l'auteur est rempli.

D'autres particularités telles que le caractère nouveau ou artistique de la création sont sans importance. Si les conditions susmentionnées sont remplies, aucune autre formalité n'est requise. Afin d'éviter toute discussion ultérieure, il est conseillé à l'architecte de donner une date fixe à sa création. L'architecte peut éventuellement faire dater et signer sa création par le donneur d'ordre ou éventuellement la faire enregistrer.

L'établissement d'un métré relatif à une rénovation de façade ne peut pas être protégé par le droit d'auteur, car cela concerne uniquement la technicité du bâtiment proprement dit. Il en va de même du simple assemblage d'éléments ordinaires afin de répondre aux exigences techniques. Ici, il n'y a pas la moindre originalité ni authenticité.

Les droits patrimoniaux et les droits moraux

Si un architecte bénéficie de la protection garantie par le droit d'auteur, il dispose de deux types de droits : les droits patrimoniaux et les droits moraux. Cette double protection sera applicable jusqu'à 70 ans après le décès de l'auteur. L'architecte peut aliéner ses droits patrimoniaux, mais les droits moraux, qui collent pour ainsi dire à l'auteur, ne sont en principe pas transmissibles. L'auteur peut uniquement s'engager à céder l'exercice de certains droits moraux. Une cession complète de tout exercice futur de ces droits moraux est impossible.

Les droits patrimoniaux : droit de reproduction et droit de communication

Les droits patrimoniaux donnent à l'architecte la possibilité d'organiser l'exploitation de son œuvre et d'en obtenir un revenu. Ils comprennent en premier lieu le droit de reproduction. Seul l'auteur a le droit de reproduire son œuvre sous quelque forme que ce soit et peut s'opposer aux reproductions qui sont effectuées sans son autorisation. Le droit de reproduction protège l'architecte contre une reprise de sa création. Dans ce cadre, la notion de reproduction ne porte pas uniquement sur la reprise totale ou partielle de plans, mais aussi sur la réalisation de la construction. La reproduction peut même comprendre la prise de photos du bâtiment construit. Si un entrepreneur veut publier dans ses dépliants commerciaux ou sur son site Internet des photos d'un bâtiment réalisé, il ne peut pas le faire sans autorisation de l'architecte.
Le droit de reproduction protège également l'architecte contre la copie de sa création. Si des éléments essentiels qui donnent au travail de l'architecte son caractère original sont copiés, l'architecte peut invoquer son droit d'auteur. Il existe une présomption de copie en faveur de l'architecte. C'est alors à l'architecte « copieur » de prouver que son travail a été réalisé de manière indépendante et sans connaissance préalable.
L'auteur a également un droit de communication. Cela implique que seul l'auteur de la création a le droit de décider de communiquer ou non son travail au public.

Les droits moraux : droit de paternité, droit de divulgation et droit à l'intégrité

Les droits moraux comprennent entre autres le droit de l'architecte d'apposer son nom sur l'œuvre (droit de paternité), le droit de divulguer son œuvre et le droit au respect.

Cette catégorie de droits est liée à la personne de l'architecte et a pour but de protéger la notoriété et la réputation artistique de l'architecte. Comme mentionné ci-dessus, ces droits sont inaliénables et collent pour ainsi dire à l'auteur.

L'auteur d'une création

L'auteur de la création est en principe la personne physique qui l'a créée. Si la création s'est faite en groupe et si la contribution des différents auteurs n'est pas identifiable, les membres du groupe sont considérés comme coauteurs en indivision. Nous parlons alors d'une œuvre indivise. Si les coauteurs n'ont fixé aucun accord entre eux, ils peuvent opposer chacun séparément leur véto quant à ce qui doit advenir de la création.
Si l'apport de chaque concepteur distinct peut être clairement identifié, l'œuvre est divisible. Si aucun accord mutuel n'a été fixé, chaque concepteur possède dans ce cas le droit d'auteur sur sa partie et peut exploiter séparément sa propre part dans l'œuvre, dans la mesure où cela ne met pas en péril l'exploitation de l'œuvre complète.
À l'exception des droits moraux, l'architecte peut céder ses droits d'auteur. L'architecte peut ainsi céder ses droits d'auteur à sa société, au donneur d'ordre ou à une autre personne physique ou morale. La personne qui obtient les droits d'auteur doit pouvoir prouver la cession par écrit en cas de discussion éventuelle à ce propos. L'important est de clairement détailler la durée, le territoire et l'indemnité relative à l'exploitation.
Il est important de mentionner la situation dans laquelle le maître d'ouvrage a commandé une ébauche à un bureau d'études et l'architecte, sur la base de cette ébauche, exécutera une mission complète. Dans cette situation, le bureau d'études peut conserver les droits d'auteur et il n'est pas possible pour l'architecte de réaliser une mission sans porter atteinte aux droits d'auteur du bureau d'études. Si l'on n'en tient pas compte, le bureau d'études peut faire arrêter les travaux par le biais d'une action en cessation ou peut réclamer un dédommagement. Il est donc conseillé que l'architecte informe son donneur d'ordre et l'encourage à acquérir les droits d'auteur. Au minimum, le donneur d'ordre devra déclarer par écrit qu'il a été informé par l'architecte et qu'il assume l'entière responsabilité et préservera l'architecte si ce dernier est interpellé pour ignorance des droits d'auteur du bureau d'études.

Le droit d'auteur versus le droit de propriété

Sans autorisation de l'auteur, un bâtiment protégé par le droit d'auteur ne peut pas être modifié. Par ailleurs, il convient également de tenir compte du droit de propriété du propriétaire du bâtiment. Ce droit de propriété signifie que le propriétaire a le droit de jouir de la manière la plus absolue de sa propriété. Le propriétaire d'un bâtiment peut donc en principe décider lui-même de transformer son bâtiment.
Ici, le droit d'auteur de l'architecte a souvent des rapports tendus avec le droit de propriété du propriétaire. Dans ce cas, il convient d'effectuer une mise en balance des intérêts entre les droits des deux parties. Dans ce cadre, on fait souvent appel à la forme juridique de l'abus de droit. Comme pour tout droit, il est également interdit d'abuser du droit d'auteur pour nuire aux autres ou créer une situation qui entraîne un préjudice trop important par rapport à l'avantage pour l'ayant droit.

L'indication du nom de l'architecte sur le bâtiment proprement dit peut également créer une zone de tension. Ici aussi, il convient d'effectuer concrètement une évaluation entre le droit d'auteur de l'architecte et le droit de propriété du propriétaire. Selon la jurisprudence, il est également question d'abus de droit si un architecte s'oppose à des modifications au bâtiment qui s'imposent. Les modifications effectuées pour des raisons de sécurité et exigences techniques, par exemple en cas de problèmes de stabilité et pour répondre à la norme en matière de vitrage, ou parce que les conditions de vie ont changé (par exemple, agrandissement de la famille), sont d'une importance décisive et primeront sur le droit d'auteur de l'architecte. Mais dans ces cas également, le propriétaire doit en principe avertir l'architecte et l'associer aux modifications.

Avant le début des travaux de transformation, des problèmes peuvent être évités grâce à un dialogue entre le propriétaire de l'habitation et l'architecte. Afin d'éviter les discussions, il est certainement conseillé de fixer par écrit des accords détaillés. Notre contrat type architecte-maître d'ouvrage stipule expressément : « Nonobstant le paiement des honoraires, le concepteur garde tous les droits de propriété intellectuelle concernant les plans, études, avant-projets, ainsi que l'ouvrage. Il se réserve le droit exclusif de reproduction totale ou partielle, sous quelque forme que ce soit, des documents et de l'ouvrage ».

Dans le sillage de la loi Laruelle, applicable aux architectes, les géomètres-experts pourront également bientôt bénéficier d'une responsabilité professionnelle limitée lorsqu'ils créent une société. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de l'accord du gouvernement et le plan PME de la ministre Laruelle qui prévoit la prise de mesures destinées à mieux protéger les indépendants et à encourager le travail indépendant.

Les géomètres-experts pouvaient déjà exercer leur profession dans le cadre d'une société. Il s'agissait toutefois d'un degré restreint d'exercice sous forme de société en tant qu'administrateur délégué ou gérant, tout en conservant la responsabilité totale liée à leur activité professionnelle. La loi du 18 juillet 2013, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2014, offre également la possibilité aux géomètres-experts d'exercer leur profession dans le cadre d'une personne morale, ce qui entraîne une responsabilité civile limitée. Cela signifie que désormais, ce sera la personne morale qui assumera la responsabilité professionnelle et plus la personne physique qui a fondé la société. La ministre Sabine Laruelle, ministre fédérale des PME et des Indépendants et moteur du projet de loi, souligne déjà l'amélioration pour le géomètre : « Grâce à ce projet de loi, le patrimoine privé du géomètre-expert et de sa famille sera mieux protégé contre les risques propres à l'activité professionnelle. C'est une nouvelle étape dans la professionnalisation de leur profession ».  

Six conditions doivent toutefois être remplies pour pouvoir exercer la profession de géomètre-expert en tant que personne morale. Ces conditions sont les suivantes :

1. tous les gérants, administrateurs, membres du comité de direction et tous les mandataires indépendants qui interviennent au nom et pour le compte de la personne morale sont des personnes physiques autorisées à exercer la profession de géomètre-expert ;
2. l'objet et l'activité de la société doivent être limités à la prestation de services relevant de l'exercice de la profession de géomètre-expert et ne peuvent pas être incompatibles avec celle-ci ;
3. si la société est constituée sous la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite par actions, ses actions doivent être nominatives ;
4. au moins 60 % des actions ainsi que des droits de vote doivent être détenus par des personnes physiques autorisées à exercer la profession de géomètre-expert ; toutes les autres actions peuvent uniquement être détenues par des personnes physiques ou morales qui exercent une profession qui ne soit pas incompatible et qui sont signalées au Conseil fédéral des géomètres-experts ;
5. la personne morale ne peut détenir de participations dans d'autres sociétés et/ou personnes morales que lorsque l'objet social et les activités de ces sociétés ne sont pas incompatibles avec l'exercice de la profession de géomètre-expert ;
6. la personne morale est inscrite au tableau des titulaires de la profession de géomètre-expert.

Depuis le 1er septembre 2013, les agents immobiliers ont une loi propre à leur métier. Cette loi relative à la profession d'agent immobilier a pour but d'offrir une meilleure protection aux consommateurs ainsi qu'aux agents immobiliers sérieux.

La nouvelle loi a vu le jour après des années de concertation en collaboration avec la ministre de tutelle Sabine Laruelle. Trois réformes majeures ont été réalisées. Une quatrième réforme, une réorganisation communautaire, est toujours en négociation actuellement.

Les réformes

La première réforme appliquée vise un pouvoir disciplinaire plus moderne et plus efficace qui doit s'attaquer aux abus. La deuxième réforme vise une autre approche de l'accès à la profession. Alors qu'auparavant, l'accent était mis sur les diplômes, on tient maintenant de plus en plus compte des compétences. La troisième réforme vise à rendre plus difficile l'exercice des activités d'agent immobilier pour d'autres professions.

Efficacité et transparence

Avec cette nouvelle loi relative à la profession d'agent immobilier, l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) peut maintenant intervenir plus rapidement et plus efficacement sur le plan disciplinaire contre les agents immobiliers qui commettent des fautes déontologiques. Il peut par exemple imposer une interdiction professionnelle temporaire. La procédure disciplinaire devient également plus transparente pour quiconque introduit une plainte auprès de l'IPI. En outre, les agents immobiliers malhonnêtes pourront être punis plus sévèrement. Ainsi, les amendes sont majorées de 150 pour cent. En Belgique, il y a actuellement environ 9 000 agents immobiliers qui devront chacun déclarer leur spécialité d'intermédiaire, syndic ou régisseur.

Quoi de neuf ?

Vous trouverez ci-dessous un aperçu non exhaustif de quelques nouveautés importantes engendrées par la loi relative à la profession d'agent immobilier.

• L'une des principales modifications apportées par la loi relative à la profession d'agent immobilier est que la liste des stagiaires et le tableau des titulaires sont scindés en deux colonnes : une pour les agents immobiliers intermédiaires et l'autre pour les agents immobiliers syndics. Les syndics professionnels doivent désormais transmettre chaque année à l'IPI une liste de toutes les copropriétés où ils sont actifs comme syndic. Cette obligation ne concerne pas uniquement les membres de l'IPI. La nouvelle réglementation s'applique également au groupe limité des professions libérales telles que les avocats, comptables, etc.
• Jusqu'à présent, seules les personnes physiques pouvaient s'inscrire à l'IPI ; désormais, c'est également possible pour les personnes morales sous certaines conditions. Le but n'est pas que l'on puisse agréer une société au lieu des personnes physiques qui travaillent au sein de cette société. Quiconque veut exercer la profession en tant qu'indépendant devra par conséquent toujours être agréé personnellement.
• Le plaignant dans une affaire disciplinaire pourra désormais demander à prendre connaissance du jugement et des motifs de la décision.
• L'assesseur juridique de l'IPI peut désormais prendre des mesures conservatoires.
• Une autre nouveauté est que l'IPI peut désormais imposer un nombre minimum de titulaires agréés par siège d'exploitation ou par nombre d'employés.
• Les Chambres de l'IPI reçoivent la possibilité de suspendre le prononcé d'une sanction disciplinaire ou de reporter l'exécution de la sanction. Il va sans dire que cela peut être assorti de plusieurs conditions, par exemple la participation à une formation.
• Les stagiaires ne peuvent désormais plus créer une société ou y exercer un mandat de gestion que si leur maître de stage – ou un autre titulaire – fait également partie de la société.

 

Qu'est-ce que les erreurs de gestion ?

La loi Laruelle a offert aux architectes la possibilité de limiter leur responsabilité personnelle pour les engagements contractés par leur société. Alors que la responsabilité personnelle en tant qu'architecte disparaissait, une nouvelle responsabilité a été créée, à savoir celle de mandataire/administrateur d'une société.

En tant qu'administrateur d'une société d'architectes, sa responsabilité peut être engagée pour des fautes en vertu de la responsabilité des administrateurs. Plus précisément, l'administrateur est responsable :

• des fautes personnelles dans l'exercice de sa mission de gestion
  Par exemple, contracter des engagements qui sont manifestement défavorables à l'entreprise, ne pas s'impliquer dans la politique de l'entreprise ;
• des infractions au Code des Sociétés et des infractions aux statuts Par exemple, méconnaissance des règles en matière de convocation de l'assemblée générale, absence de procès-verbaux de l'assemblée générale et/ou du conseil d'administration ;
• un acte illégitime
  Par exemple, contracter des engagements dont on doit savoir que la société ne pourra pas les respecter, ne pas signaler une pollution sur son propre terrain occasionnant également des dégâts à des tiers.

L'administrateur d'une société d'architectes peut être rendu personnellement responsable, avec son patrimoine personnel, de telles fautes.

La distinction

Il convient d'établir une distinction claire entre les erreurs de gestion et les erreurs qui s'inscrivent dans le cadre de la responsabilité professionnelle de la société d'architectes.

Une police responsabilité professionnelle protège en effet le patrimoine de la société d'architectes contre les conséquences financières préjudiciables de la responsabilité de cette société d'architectes vis-à-vis de tiers en conséquence d'une faute professionnelle. En revanche, une police responsabilité des administrateurs protège le patrimoine privé de l'architecte (en tant que mandataire/administrateur de la société) en cas de faute de gestion. Outre les architectes, les ingénieurs et les autres titulaires d'une profession libérale dans le secteur de la construction peuvent également se voir reprocher une faute de gestion. 

En tant qu'administrateur d'une société, il convient d'être sur ses gardes. En effet, la responsabilité d'un administrateur peut être engagée pour une faute de gestion dans de nombreuses situations et par une kyrielle de personnes. Ainsi, les actionnaires, les autres administrateurs, les (ex-)membres du personnel, le fisc, les fournisseurs et les créanciers peuvent notamment mettre un administrateur en demeure pour une faute de gestion.

Quelques situations concrètes :

• Un administrateur omet de renouveler la police incendie du bureau. Le bâtiment est détruit par un incendie. Les actionnaires réclament une perte de revenus parce qu'il sera (temporairement) impossible d'exercer une activité et rendent l'administrateur négligent responsable en raison d'une faute de gestion.

• L'associé qui gère les finances d'une société d'architectes effectue un investissement à un moment où la société ne peut pas l'assumer. Les factures ne sont jamais payées. Tous les administrateurs sont solidairement responsables du paiement parce qu'ils auraient dû prévoir qu'aucun paiement ne serait effectué.

• Le gérant d'un bureau d'études a l'obligation contractuelle d'adapter sa police responsabilité professionnelle et d'assurer des capitaux plus élevés. Il oublie toutefois de le faire. Cela aboutit à un sinistre dans lequel la demande en dommages et intérêts est supérieure au capital assuré. Le bureau d'études fait faillite et les actionnaires introduisent une créance financière contre le gérant du bureau d'études pour une faute de gestion.

Une police responsabilité des administrateurs

Les conséquences financières préjudiciables d'une faute de gestion peuvent être assurées dans une police responsabilité des administrateurs. L'assurance responsabilité des administrateurs est exclusivement destinée aux administrateurs ou gérants de sociétés.

La police a pour but de protéger le patrimoine personnel de l'administrateur contre les pertes financières que son mandat d'administrateur peut entraîner. Lorsqu'une action est intentée contre l'administrateur, cette police prendra également en charge les frais de défense. Ces frais peuvent être très élevés, car les avocats et experts en législation des sociétés sont des spécialistes qui demandent souvent des honoraires conséquents.

La police responsabilité des administrateurs est une police « claims made » : cela signifie qu'il y a une couverture pour une réclamation durant la période d'assurance et la période de postériorité convenue. Il y a également une couverture pour une réclamation basée sur des faits du passé, dans la mesure où l'administrateur, au début de la police, n'aurait pas pu savoir que ces faits pourraient donner lieu à une réclamation.

Outre les architectes, les ingénieurs et les autres titulaires d'une profession libérale dans le secteur de la construction peuvent également se voir reprocher une faute de gestion. Une police responsabilité des administrateurs est une garantie importante à côté de la police responsabilité professionnelle. Si vous souhaitez recevoir plus d'infos à ce propos ou obtenir une offre, n'hésitez pas à consulter notre bureau ou l'un de nos conseillers commerciaux.

Depuis le 1er janvier 2006, la Réglementation sur la performance énergétique est entrée en vigueur pour les permis de bâtir en Flandre. Il ressort de statistiques que les exigences en matière de performance énergétique, comme le niveau E maximal, sont très bien respectées, et ce, en dépit d'articles de mauvais augure dans les médias. Le citoyen flamand semble donc plus soucieux d'économiser l'énergie lorsqu'il construit.

Le niveau E, qui détermine l'efficacité énergétique, est utilisé dans la norme de performance énergétique et de climat intérieur (PEB) pour indiquer la consommation d'énergie d'une habitation ou d'un bureau. Plus le niveau E est bas, plus le bâtiment est économe en énergie. Le but est, à terme, d'arriver à une construction neutre en énergie. Neutre en énergie signifie que les bâtiments ne peuvent plus avoir besoin d'énergie et doivent produire ce qu'ils consomment encore sur place en utilisant des sources d'énergie renouvelable. Ce sont l'architecte et le rapporteur PEB qui se chargent du calcul de ce niveau E.

Le Gouvernement flamand a déterminé que la neutralité énergétique correspond à un niveau E de E30 pour les habitations et de E40 pour les bureaux et les écoles. L'Union européenne part du principe qu'en 2021 au plus tard, toutes les nouvelles constructions devront être « presque neutre en énergie ». Cela a bien entendu des conséquences financières. Plus on abaissera le niveau E, plus l'investissement direct sera coûteux pour le maître d'ouvrage.

Qu'en est-il donc à présent du niveau E en Flandre ? Le Gouvernement flamand a décidé le 19 juillet que les exigences seraient encore renforcées dans les années à venir. Le niveau maximal autorisé passera de E70 à E60 en janvier 2014. Une étude a révélé que le citoyen flamand est de plus en plus attentif à l'énergie lors de la construction. Le citoyen flamand n'attend pas et est clairement soucieux d'économiser l'énergie. Le niveau E moyen d'une nouvelle construction a été fixé à E64 en 2009 (source : De Tijd 07/08/2014). Cette tendance à la baisse s'est assurément poursuivie au cours des dernières années. Malheureusement, il n'existe pas de chiffres plus récents. Il ressort également d'une enquête du Gouvernement flamand que le niveau optimal en fonction des coûts est actuellement de E50. Freya Van den Bossche, ministre flamande de l'Énergie, estime que les coûts de la construction combinés aux coûts énergétiques sont alors le meilleur marché.

Pour satisfaire aux nouvelles obligations en matière de PEB, une des 6 mesures suivantes doit être appliquée dans l'habitation : un chauffe-eau solaire, une installation PV, une pompe à chaleur, une installation de biomasse, un raccordement à un réseau de chauffage ou de refroidissement urbain, une participation à un projet renouvelable provincial. Pour les habitations qui ne satisfont pas à ces mesures, le niveau E maximal est 10 % plus sévère. S'il n'est pas réalisable de produire de l'énergie renouvelable dans l'habitation, cette dernière peut tout de même satisfaire à cette exigence plus sévère. C'est par exemple possible en prévoyant une isolation supplémentaire, en utilisant une installation de chauffage plus efficace, un système de ventilation efficace,… (source : www.energiesparen.be).

En renforçant les normes, l'Autorité flamande ne veut plus que des habitations saines et économes en énergie. Ces normes sont contraignantes. Quiconque ne les respecte pas a non seulement une habitation moins économe en énergie, mais risque également de se voir infliger des amendes. Il apparaît cependant que les exigences en matière de performance énergétique sont bien respectées. Les amendes sont rares. Certains médias avancent que le nombre d'amendes a doublé en 2012 par rapport à 2011. Il semble que cette affirmation ne soit pas exacte. En 2008, l'Agence flamande de l'énergie (VEA) a commencé à imposer des amendes administratives pour les bâtiments qui ne satisfont pas aux exigences en matière de PEB. Cela se déroule sur la base de la déclaration PEB introduite après la mise en service du bâtiment. Il y a donc en général un délai de plusieurs années entre la demande de permis de bâtir initiale et la déclaration PEB. « En 2012, des amendes ont été imposées pour les déclarations introduites de 2006 à 2012 », explique Jan Vereecke de la VEA. Il n'est donc pas correct de comparer le nombre d'amendes au nombre de déclarations qui ont été introduites uniquement en 2012. La VEA a constaté que le nombre d'infractions diminue d'année en année, en dépit du durcissement du niveau E. La plupart des dossiers d'amende concernent en outre des composants de ventilation défectueux. Il n'est certainement pas conseillé de préférer l'amende au respect des exigences PEB. Les amendes peuvent atteindre jusqu'à 3 fois le prix de l'investissement pour satisfaire aux exigences. Le montant moyen des amendes s'élève à 846 euros en 2012. Les amendes peuvent toutefois atteindre des dizaines de milliers d'euros. La ministre de l'Énergie Van den Bossche a encaissé pas moins de 2 312 288 euros d'amendes l'année dernière.

 

Depuis le 1er janvier 2013, le législateur a intensifié la lutte contre les faux indépendants. Étant donné que cette problématique concerne également les architectes, Ides Ramboer SA a organisé un séminaire sur ce thème à Gand, le 27/06/2013. L'orateur, maître Jan Hofkens (Lidian Advocaten) a abordé quelques sujets brûlants. Pour les personnes qui n'étaient pas présentes, en voici un résumé.

Salarié, indépendant ou faux indépendant
Une personne peut travailler sous le statut social d'indépendant ou de salarié. Si l'on abuse du statut d'indépendant, il est alors question de fausse indépendance.  La fausse indépendance se produit lorsque l'on travaille pour ainsi dire comme indépendant, alors que le travailleur travaille en réalité sous un lien d'autorité. Dans ce cas, il est également question d'un contrat de travail déguisé. La fausse indépendance peut se produire en haut et en bas de l'échelle sociale et est une forme de fraude sociale.

Avec la Loi sur les relations de travail du 27 décembre 2006, le législateur a voulu répondre à la grande incertitude juridique qui régnait lorsqu'il s'agit d'évaluer si une relation de travail entre les parties est un contrat de travail ou une collaboration sur une base indépendante. La Loi sur les relations de travail a instauré 4 critères généraux afin d'évaluer la nature de l'exercice de la relation de travail :

• la volonté des parties ;
• la (l'absence de) liberté d'organisation du travail ;
• la (l'absence de) liberté d'organisation du temps de travail ;
• la possibilité (ou non) d'exercer un contrôle hiérarchique.

Nouvelles règles depuis le 1er janvier 2013 : « La liste de 9 critères »
La Loi du 25 août 2012 modifiant la Loi sur les relations de travail de 2006 a instauré une présomption réfragable de contrat de travail pour 4 secteurs. En outre, une commission de ruling de règlement de la relation de travail a également été créée. Ces nouveautés sont en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Le législateur intensifie ainsi la lutte contre les faux indépendants. Cette loi s'applique toutefois uniquement aux quatre secteurs suivants :

• le secteur de la construction (le secteur des travaux immobiliers) ;
• le secteur de la surveillance ;
• le secteur du transport ;
• le secteur du nettoyage.

Pour ces quatre secteurs, une liste de 9 critères impliquant une présomption réfragable d'existence d'un contrat de travail a été établie :

• le défaut d'un quelconque risque financier ou économique ;
• le défaut de responsabilité et de pouvoir de décision concernant les moyens financiers de l'entreprise ;
• le défaut de pouvoir de décision concernant la politique d'achat de l'entreprise ;
• le défaut de pouvoir de décision concernant la politique de prix de l'entreprise, sauf si les prix sont légalement fixés ;
• le défaut d'une obligation de résultat concernant le travail convenu ;
• la garantie du paiement d'une indemnité fixe quels que soient les résultats de l'entreprise ou le volume des prestations ;
• le fait de ne pas être soi-même l'employeur de personnel recruté personnellement et librement ou de ne pas avoir la possibilité d'engager du personnel ou de se faire remplacer pour l'exécution du travail convenu ;
• le fait de ne pas apparaître comme une entreprise vis-à-vis d'autres personnes ou de travailler principalement ou habituellement pour un seul cocontractant ;
• le fait de travailler dans des locaux dont on n'est ni propriétaire ni locataire ou avec du matériel mis à disposition, financé ou garanti par le cocontractant.

Si 5 de ces 9 critères sont remplis, on présume qu'il est question d'un contrat de travail. Cette présomption peut être renversée par des données de fait. Si, sur la base des critères ci-dessus, l'indépendant n'est pas catalogué comme indépendant, le statut de cette personne sera requalifié en salarié avec toutes les conséquences financières préjudiciables que cela entraîne pour le donneur d'ordre.

Concepteurs dans la construction : un groupe-cible visé ?
Il convient de préciser que les concepteurs dans la construction ne font pas partie du secteur « travaux immobiliers ». Sont en effet visés par le terme « travaux immobiliers » les exécutants des travaux (entrepreneurs de démolition, installateurs de cuisines, installateurs de systèmes d'alarme,…) et pas les concepteurs dans la construction. Cela ne signifie toutefois pas que les concepteurs dans la construction sont entièrement hors d'atteinte. Lors de l'évaluation concernant la fausse indépendance, un juge peut en effet se laisser guider par les critères spécifiques utilisés pour les 4 secteurs susmentionnés. Indirectement, la liste des 9 critères peut donc également s'appliquer aux architectes, aux architectes d'intérieur, aux ingénieurs en stabilité,… Les concepteurs dans la construction sont donc prévenus.

Quelques règles pratiques
Les concepteurs dans la construction doivent prêter l'attention nécessaire à la convention de collaboration indépendante conclue avec un collaborateur indépendant. Une convention de collaboration indépendante bien rédigée permet donc d'éviter les problèmes. Utilisez une convention écrite adaptée à la situation et à la collaboration concrètes et pas une convention standard que vous avez été chercher sur Internet. Respectez les règles pratiques suivantes lors de la rédaction de cette convention.

• Indiquez une qualification claire et utilisez littéralement le terme « indépendant » dans le titre et dans la convention.
• Plus les modalités de la convention de collaboration sont fixées de manière concrète et détaillée, mieux c'est.  Déterminez donc clairement quand la convention débute, ce qu'impliquent les prestations, quand la convention est suspendue en périodes de vacances, …
• Stipulez par exemple qu'une prestation journalière moyenne comprend x heures, qui peuvent par exemple être justifiées via des relevés de temps au lieu de déterminer qu'une journée de travail commence à 9 heures et se termine à 17 heures.
• Qualifiez littéralement l'engagement du collaborateur d'obligation de résultat.
• N'utilisez pas de clauses concernant le salaire garanti, le régime de vacances,
• l'ancienneté acquise, le salaire mensuel, le treizième mois ou le pécule de vacances,… Ces clauses se rapportent en effet à un contrat de travail.
• Utilisez les obligations classiques du droit commercial en matière de facturation, d'intérêts, de tribunaux compétents, …
• Évitez de préférence les clauses relatives à l'exclusivité et la non-concurrence. Si une clause de non-concurrence est reprise dans la convention, tenez compte du fait qu'elle sera uniquement valable si elle est limitée dans le temps et dans l'espace. En outre, la limitation imposée ne peut pas être excessive.
• Utilisez des rémunérations ou honoraires variables et éventuellement révisables chaque année (pas de rémunération fixe).
• Supprimez toutes les références à l'ancien statut (assurance de groupe, bonus, plans, organigramme, voiture de société,…) si des tâches qui étaient initialement effectuées en tant que salarié sont désormais effectuées en tant qu'indépendant.
• Convenez éventuellement d'un mandat d'administrateur (non rémunéré). Cela renforce l'indépendance.
• Évitez les clauses relatives à un bureau fixe dans l'entreprise.

Depuis le 1er janvier 2013, les bâtiments publics ayant une surface au sol utile de minimum 500 m² doivent disposer d'un certificat PEB pour bâtiments publics. À partir du 1er janvier 2015, ce seuil de superficie sera réduit à 250 m².

La « nouvelle » directive européenne

Selon une directive européenne de 2002 relative à la performance énergétique des bâtiments, tous les bâtiments publics ayant une surface au sol utile supérieure à 1 000 m² doivent disposer depuis le 1er janvier 2009 d'un certificat de performance énergétique.
La « nouvelle » directive européenne révisée de 2009 réduit ce seuil de superficie. En Flandre, le décret relatif à l'énergie du 18 novembre 2011 a mis cette législation européenne à exécution. Selon ce décret flamand relatif à l'énergie, depuis le 1er janvier 2013, tous les bâtiments publics de plus de 500 m² situés en Région flamande doivent disposer d'un certificat PEB. À partir du 1er janvier 2015, soit deux ans plus tard, ce seuil de superficie est de nouveau abaissé à 250 m².

Quels bâtiments publics ?

Le certificat PEB est obligatoire pour les bâtiments situés en Région flamande dans lesquels sont établies des organisations publiques fournissant des services publics à un grand nombre de personnes et qui sont souvent visités par le public.

Il s'agit notamment des bâtiments :

• des pouvoirs publics flamands et fédéraux ;
• des autorités provinciales ;
• des autorités communales (y compris les CPAS, les bibliothèques, les centres culturels,…) ;
• des entreprises publiques (bureaux de poste, gares,…) ;
• des établissements d'enseignement ;
• des services d'aide sociale ;
• des hôpitaux ;
• ...

Dès lors qu'un bâtiment dispose d'un guichet ou d'un espace d'accueil, on part du principe qu'il est fréquemment visité par le public.

Ne relèvent toutefois pas du champ d'application de cette réglementation :

• les églises et autres bâtiments religieux ;
• les bâtiments qui ne sont pas souvent visités par le public, par exemple un bâtiment exclusivement utilisé pour le tri du courrier ou le stockage de marchandises ;
• les hôtels ;
• les banques et bureaux privés ;
• les casernes de pompiers ;
• les résidences-services ;
• les bâtiments d'associations de jeunesse.

L'utilisateur du bâtiment et l'expert en énergie

C'est l'utilisateur du bâtiment qui doit faire établir un certificat PEB. L'initiative doit donc être prise par l'organisation publique établie dans le bâtiment. Même si l'organisation publique n'est pas propriétaire du bâtiment, mais le loue à une organisation privée ou à une autre organisation publique, l'utilisateur du bâtiment doit faire établir un certificat PEB.

Le certificat PEB pour les bâtiments publics est établi par un expert en énergie agréé de type C ou un expert en énergie interne qui, en tant que travailleur de l'organisation publique, a au moins deux ans d'expérience professionnelle pertinente en matière d'économie d'énergie dans sa fonction actuelle.

La réception et l'acceptation des travaux sont des tâches qui incombent au maître d'ouvrage et pas à l'architecte. Cependant, la réception constitue un moment-clé en ce qui concerne la responsabilité de l'architecte. Outre la réception et l'acceptation des travaux effectués par l'entrepreneur, la mission de l'architecte devra également être expressément acceptée. Ci-dessous, nous abordons plus en détail la notion de « réception » et nous donnons quelques conseils intéressants pour l'architecte.

 

En principe, les parties peuvent déterminer elles-mêmes le mode et les modalités de réception. Le législateur a uniquement prévu une réglementation claire pour les marchés publics et la loi relative à la construction d'habitations (loi Breyne). Dans la pratique, il est toutefois de tradition de diviser la réception en deux phases : une réception provisoire et une réception définitive.
La réception provisoire est un constat d'achèvement des travaux qui relève les petits défauts. En principe, la réception provisoire ne s'accompagne pas, sauf dispositions contraires, de l'approbation totale des travaux. On admet que la réception provisoire vaut pour acceptation des défauts apparents au moment de cette réception provisoire, dans la mesure où ces défauts apparents ne portent pas sur la solidité et la stabilité du bâtiment. La réception provisoire a pour conséquence que le maître d'ouvrage constate que les travaux sont terminés et que le délai d'exécution prend fin.

La réception définitive suit habituellement un an après la réception provisoire et a pour but, après constatation de l'achèvement des travaux, de les accepter définitivement. Une conséquence importante de la réception définitive est que le solde du montant des travaux devient exigible. En principe, le délai de responsabilité décennale ne prend cours qu'à partir de l'acceptation des travaux. Cela signifie que, sauf mention contraire dans le contrat, la réception définitive est le point de départ de cette période de dix ans. Dans notre contrat type, nous mentionnons dès lors expressément que la responsabilité décennale de l'architecte prend cours à la réception provisoire afin d'éviter que la responsabilité décennale s'élève dans la pratique à onze ans.

Assistance, avis et contrôle par l'architecte

Lorsque les travaux sont terminés, c'est à l'entrepreneur de les réceptionner. De son côté, le maître d'ouvrage les acceptera ou non. La réception et l'acceptation des travaux sont des tâches qui incombent au maître d'ouvrage et pas à l'architecte. En outre, le maître d'ouvrage n'est pas obligé de se faire assister par l'architecte lors de la réception. Même lorsque les travaux sont soumis au contrôle obligatoire de l'architecte en vertu de l'article 4 de la loi de 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, le fait que l'architecte n'assiste pas à la réception n'entraîne en principe pas une quelconque illégalité de la réception.

Cependant, assister le maître d'ouvrage lors de la réception et de l'acceptation des travaux fait partie de la tâche de contrôle légale de l'architecte. Ce n'est pas seulement une obligation légale, mais également contractuelle et déontologique. L'architecte joue le rôle de conseiller technique. Il doit assister le maître d'ouvrage et juger si le travail effectué par l'entrepreneur s'est déroulé conformément aux plans et devis et selon les règles de l'art. En outre, l'architecte vérifie si les éventuels défauts doivent donner lieu à une réparation ou à un refus de l'acceptation. Le maître d'ouvrage ne pourra plus interpeller l'architecte si le maître d'ouvrage accepte la réception sans remarques en cas d'avis négatif de l'architecte et si l'architecte peut démontrer qu'il a communiqué au maître d'ouvrage des motifs de refus de l'acceptation.

Après la réception des travaux de l'entrepreneur, le maître d'ouvrage peut toutefois invoquer la responsabilité de l'architecte si ce dernier a commis une erreur en manquant à son obligation d'assistance. Ainsi, la responsabilité de l'architecte peut être engagée si la réception a été acceptée et que l'on constate ensuite un défaut apparent que l'architecte aurait dû remarquer. Si le maître d'ouvrage souhaite mettre un terme au contrat établi avec l'architecte, celui-ci ne doit plus l'assister. Dans ce cas, l'architecte devra toutefois attirer l'attention du maître d'ouvrage sur la nécessité d'un contrôle de l'exécution et sur les conséquences possibles du fait qu'il n'y a plus aucun contrôle des travaux.

Ce n'est pas à l'architecte, sauf s'il a reçu un mandat à cet effet, de signer le procès-verbal de réception à la place du maître d'ouvrage. C'est le maître d'ouvrage qui doit accepter ou refuser la réception. Si l'architecte, sans mandat du maître d'ouvrage, signe le procès-verbal en l'absence de ce dernier, l'entrepreneur pourrait ensuite affirmer que les travaux ont été acceptés parce que l'architecte donnait l'apparence de pouvoir représenter le maître d'ouvrage. Si le maître d'ouvrage a des remarques par la suite, l'entrepreneur peut invoquer la reconnaissance par l'architecte que les travaux se trouvent en état de réception et le maître d'ouvrage pourra s'adresser à l'architecte. Il est dès lors recommandé que l'architecte signe exclusivement le procès-verbal « pour prise de connaissance » en ajoutant cette mention à côté de sa signature.
Dans le cas où des réparations doivent effectivement être effectuées durant la réception, il est recommandé de stipuler dans le procès-verbal de réception un délai d'exécution raisonnable pour la réalisation de ces travaux, éventuellement combiné à une amende par jour de dépassement de ce délai. Cela permet d'éviter que les travaux de réparation nécessaires traînent.

Acceptation de la mission de l'architecte

Outre l'acceptation des travaux effectués par l'entrepreneur, la mission de l'architecte devra également être acceptée par le maître d'ouvrage. Les mêmes règles et conséquences juridiques s'appliquent ici. Il est donc très important pour l'architecte de pouvoir déterminer le moment où le maître d'ouvrage a accepté la réception de la mission de l'architecte.
L'acceptation de la mission de l'architecte est pour ainsi dire le moment-clé en ce qui concerne les différentes responsabilités de la mission de l'architecte. Après acceptation, l'architecte est en principe uniquement tenu aux vices cachés légers et aux responsabilités qui découlent de la responsabilité décennale de l'architecte. Le maître d'ouvrage ne peut plus interpeller l'architecte pour des dommages dus, par exemple, à un dépassement de délai ou de budget.
La simple acceptation des travaux effectués par l'entrepreneur, même avec procès-verbal de réception, n'implique en principe pas l'acceptation conjointe des travaux effectués par l'architecte. Il est dès lors conseillé d'intégrer dans le contrat d'architecte une clause mentionnant qu'avec une acceptation expresse des travaux effectués par l'entrepreneur, la mission de l'architecte est elle aussi explicitement acceptée. Notre contrat type architecte-maître d'ouvrage a été adapté en ce sens.

L'architecte part parfois à tort du principe que sa responsabilité ne peut être engagée qu'à partir du moment où un projet est effectivement mis à exécution. Ce n'est toutefois pas le cas. Dans la période précédant la pose de la première pierre, l'architecte assume déjà des responsabilités importantes. Le nombre de sinistres et les conséquences financières ne doivent pas être sous-estimés. Même lors de la détermination du budget de la construction, l'architecte doit travailler consciencieusement. En effet, un dépassement de budget peut avoir de graves conséquences pour l'architecte. Nous exposons ci-dessous quelques points problématiques au regard de la jurisprudence.

Accords écrits

Pour être valable, un contrat d'architecte ne requiert pas d'accord écrit concernant le budget de la construction. En effet, la Cour de cassation a jugé dans son arrêt du 4 novembre 2004 qu'un contrat d'architecte peut également être conclu en toute validité si aucun budget n'est déterminé. La Cour de cassation a en effet estimé que l'on ne peut pas déduire du seul fait que les parties, lors de la conclusion d'un contrat d'architecte, n'ont fixé ni le budget du travail, ni le montant des honoraires, ni son mode de calcul, que ce contrat n'a pas d'objet déterminé ou déterminable.

Dans la pratique, il est tout de même clair que le budget est extrêmement important pour le maître d'ouvrage dans la réalisation de son projet de construction. Dans la phase précontractuelle, le maître d'ouvrage accordera en effet généralement une grande importance au budget et en informera également l'architecte. Le budget est alors bel et bien un élément réellement subjectif du contrat d'architecte. Ensuite, l'architecte a pour devoir de dessiner et concevoir un projet conformément au budget convenu.

Obligation d'avis et d'information vs obligation de collaboration

En dépit du fait que la détermination contractuelle d'un budget de construction ne soit pas une obligation légale, l'article 4 de la Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte impose à l'architecte un devoir de conseil et d'assistance. Ce devoir signifie que l'architecte s'informera sur les moyens financiers du maître d'ouvrage. En outre, en vertu de l'article 16 du Règlement de déontologie, l'architecte présentera des projets qui restent dans les limites du programme fixé dans la mission et du budget qui en découle.

Le devoir d'initiative à propos du budget réside ainsi dans le chef de l'architecte. Il doit s'informer correctement et à temps sur les souhaits du maître d'ouvrage. De cette manière, l'architecte peut établir, au début de la mission, une estimation correcte du projet de construction, en informer le maître d'ouvrage et l'avertir des conséquences financières de certains choix de matériaux et de conception. L'architecte a le devoir d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur chaque dépassement du budget initial et doit s'assurer de son accord à ce propos. S'il apparaît immédiatement que les travaux planifiés dépassent les possibilités financières du maître d'ouvrage, l'architecte doit en informer le maître d'ouvrage. Cette obligation d'informer correctement et à temps s'applique pendant toute la durée de la mission de l'architecte et particulièrement à l'occasion de l'introduction de la demande de permis de bâtir. De même, pendant la phase d'exécution, l'architecte doit suivre de près la situation financière afin de pouvoir intervenir à temps en cas de risque de dépassement du budget.

L'architecte doit en outre prouver qu'il s'est suffisamment informé sur les moyens financiers du maître d'ouvrage et sur le budget de la construction. La Cour d'appel de Liège a jugé dans son arrêt du 6 mai 1992 que l'architecte devait prouver qu'il s'était informé auprès du maître d'ouvrage sur le budget qu'il voulait consacrer aux travaux, à défaut de quoi le maître d'ouvrage pouvait décider que le coût estimé dépassait son budget et mettre fin unilatéralement à la relation contractuelle avec l'architecte sans la moindre faute.

Le maître d'ouvrage a également une obligation contractuelle : le devoir de collaboration. En effet, le maître d'ouvrage doit faire les efforts nécessaires pour permettre à l'architecte de maîtriser le budget. La Cour d'appel de Gand a jugé dans un arrêt du 10 novembre 2006 que le maître d'ouvrage devait rendre possible la réalisation du budget. La Cour a souligné que le maître d'ouvrage n'avait plus apporté la moindre collaboration après la communication par l'architecte du fait que l'adoption de mesures d'économie avait commencé.

Budget estimatif vs montant fixe

Dans la plupart des cas, le budget de la construction est repris dans le contrat d'architecte. Il est important de se baser sur un budget estimatif et non sur un budget fixe. En effet, un budget estimatif implique une obligation de moyens, alors qu'un montant fixe implique une obligation de résultat.

Si un montant fixe est dépassé par l'architecte, sa responsabilité est engagée par le simple fait qu'il n'a pas atteint le résultat, à savoir le montant fixe, sauf s'il peut être prouvé qu'il s'agit d'un cas de force majeure. En cas d'obligation de moyens, l'architecte s'engage à atteindre dans la mesure du possible un résultat déterminé et sa responsabilité ne sera engagée que s'il peut être démontré qu'il a manqué à ses obligations contractuelles autres que la simple atteinte du résultat.

Il va sans dire qu'il est beaucoup plus difficile de démontrer une faute en cas d'obligation de moyens qu'en cas d'obligation de résultat. Par conséquent, l'architecte stipulera toujours un budget estimatif dans son contrat avec le maître d'ouvrage. Nos contrats types mentionnent dès lors littéralement que le budget convenu est une estimation.

Dépassement de budget (in)admissible

Si l'architecte et le maître d'ouvrage ont stipulé le budget estimatif dans le contrat d'architecte, c'est à l'architecte de réaliser les plans en fonction des moyens financiers du maître d'ouvrage. La jurisprudence et la doctrine estiment qu'il y a une présomption d'erreur dans le chef de l'architecte en cas de dépassement du budget estimatif de plus de 10 à 15 %. Un tel dépassement est considéré comme inadmissible. Ainsi, la Cour d'appel de Gand a déclaré un architecte responsable d'un dépassement de budget de 17 %.

L'erreur de l'architecte pour cause de dépassement inadmissible du budget estimatif peut être réfutée par l'architecte. Si ce dernier peut par exemple démontrer qu'il est question de circonstances imprévisibles ou d'une erreur du maître d'ouvrage ou d'un tiers, un dépassement de budget de plus de 10 à 15 % peut être justifié. C'est par exemple le cas si le maître d'ouvrage demande des travaux supplémentaires ou si une hausse de prix intervient durant les travaux. Dans ce cas, l'architecte doit le signaler expressément et informer le maître d'ouvrage des répercussions financières de ces travaux supplémentaires. La Cour d'appel d'Anvers a jugé que l'architecte n'était pas responsable du surcoût d'une isolation plus épaisse demandée par le maître d'ouvrage après l'obtention du permis de bâtir. Dans ce même arrêt, la Cour a jugé que l'augmentation de prix en conséquence de la législation en matière de terrassement et l'augmentation de l'indexation étaient des facteurs qui ne peuvent être imputés à aucune des deux parties.

Le Tribunal de première instance de Gand a statué dans un jugement du 17 novembre 1999 que l'architecte ne pouvait pas échapper à sa responsabilité en avançant que le maître d'ouvrage, qui était présent en permanence sur le chantier parce qu'il aidait l'entrepreneur à effectuer les travaux afin de réduire les coûts, pouvait prévoir que ces travaux n'auraient jamais pu être réalisés pour le prix estimé initialement. En effet, le fait que le maître d'ouvrage soit fréquemment présent sur le chantier ne signifie pas qu'il sait ou doit savoir que l'estimation initiale sera dépassée.

Clauses limitatives de responsabilité

Des clauses limitatives de responsabilité concernant le budget peuvent être reprises dans le contrat d'architecte. Ce n'est toutefois pas le cas si ces clauses sont interdites par des dispositions légales particulières ou si elles exonèrent le « débiteur » de sa responsabilité pour une faute intentionnelle personnelle ou si elles privent les engagements contractuels visés par les parties de sens ou de signification.

En outre, l'architecte doit également être attentif à la législation relative aux clauses abusives et en particulier l'article 74 de la Loi relative aux pratiques du marché qui dresse une liste d'une trentaine de clauses abusives que l'architecte ne peut pas inclure dans son contrat avec le maître d'ouvrage. Si le budget estimé a été formulé de manière trop souple, purement indicative, et si cet élément est combiné à une disposition très stricte obligeant le maître d'ouvrage à mettre à tout moment les fonds nécessaires à disposition, la combinaison de clauses est déclarée abusive et donc nulle.

Résolution du contrat d'architecte

Le contrat d'architecte peut être résilié de deux manières par le maître d'ouvrage : rupture unilatérale ou résolution judiciaire. L'article 1794 du Code civil prévoit avant tout que le maître d'ouvrage peut résilier unilatéralement le contrat avec l'architecte à tout moment et sans raison. Dans ce cas, le maître d'ouvrage doit toutefois indemniser intégralement l'architecte pour l'ensemble de ses dépenses, de son travail et du manque à gagner. La rupture unilatérale est indépendante d'une faute dans le chef de l'architecte.

La possibilité de résiliation en vertu de l'article 1794 du Code civil doit toutefois être absolument distinguée de la possibilité de résolution judiciaire d'un contrat pour cause de faute contractuelle de l'architecte. La sanction la plus fréquente pour un dépassement de budget inadmissible est la résolution du contrat d'architecte au détriment de l'architecte. En effet, l'article 1184 du Code civil prévoit que dans les contrats synallagmatiques, les deux parties peuvent toujours exiger la résolution judiciaire du contrat sur la base d'un manquement contractuel grave de l'autre partie. Si les prestations fournies par l'architecte se sont révélées totalement inutiles, le maître d'ouvrage peut également obtenir la restitution des honoraires payés.

La résolution judiciaire requiert donc bel et bien un « manquement grave » suffisant dans le chef d'une des parties contractantes. Ainsi, la Cour d'appel de Gand a jugé qu'en conséquence du dépassement du budget, le manquement contractuel de l'architecte n'était pas suffisamment grave, mais que les parties avaient manqué à leur devoir dans leur communication réciproque.

Préjudice en conséquence d'un dépassement de budget

Il est important de signaler que le préjudice subi par le maître d'ouvrage en conséquence du dépassement de budget ne peut pas être assimilé au coût des travaux exécutés en sus du budget. Par exemple, si le budget estimatif était de 100 000 euros et que par la suite, le budget final est estimé à 130 000 euros, le préjudice subi par le maître d'ouvrage ne s'élève pas à 30 000 euros…

Dans de nombreux cas, il sera en effet établi que la partie du dépassement du budget de construction aurait dû être intégrée dès le début au budget initial. On ne peut donc pas parler de « préjudice » pour le maître d'ouvrage, mais de frais de construction reportés. Les frais supplémentaires qui sont la conséquence de ce dépassement ne peuvent donc pas être considérés comme un préjudice.

Chaque cas de dépassement de budget doit toutefois être évalué in concreto. Le préjudice effectif subi par le maître d'ouvrage pourrait éventuellement résider dans le fait que le maître d'ouvrage a dû contracter un emprunt auprès de la banque pour pouvoir payer les frais supplémentaires. Au vu de la nature immatérielle de ces dédommagements, ils peuvent prendre une ampleur considérable.

 

Nous recevons régulièrement des questions relatives à l'influence de la Loi relative aux pratiques du marché (LPMC) sur le contrat entre l'architecte et le maître d'ouvrage. Nous pouvons vous assurer que nos contrats types sont perfectionnés au fil des ans, le cas échéant. Si l'architecte veut lui-même ajouter ou adapter certaines clauses du contrat, il devra se montrer vigilant. Vous trouverez ci-dessous un bref historique relatif à la LPMC et aux professions libérales ainsi qu'aux restrictions à la liberté contractuelle de l'architecte. 

L'arrêt du 06/04/2011

À partir du 12/05/2010, la Loi sur les pratiques commerciales (LPCC) du 14/07/1991 a été remplacée par la Loi relative aux pratiques du marché (LPMC) du 06/04/2010. L'un des changements consistait à ce que la loi s'applique maintenant aux « entreprises » alors qu'auparavant, il était uniquement question de « vendeurs ». Cependant, cela ne changeait en principe pas grand-chose pour les titulaires d'une profession libérale, dont les architectes, étant donné que tout comme dans la LPCC auparavant, ils étaient expressément exclus du champ d'application.

L'arrêt du 06/04/2011 de la Cour constitutionnelle a toutefois apporté du changement à ce sujet, jugeant que la distinction entre les entreprises soumises à la LPMC et les titulaires d'une profession libérale non soumis à cette législation n'est plus d'application. Ainsi, actuellement, l'architecte est bel et bien soumis à la LPMC.

Les conséquences de cet arrêt pour l'architecte et les professions libérales en général ne peuvent toutefois pas être exagérées. La LPMC comprend notamment plusieurs règles en matière de vente de biens (soldes, période d'attente, vente à perte, …) qui ne s'appliquent de toute façon pas aux professions libérales.

La liberté contractuelle de l'architecte vis-à-vis du maître d'ouvrage

Étant donné que de nombreuses dispositions de la LPMC s'appliquent plutôt à la vente de produits et non à la vente de services, l'impact de l'arrêt de la Cour constitutionnelle semble dès lors particulièrement minime pour les architectes. Cependant, la liberté contractuelle de l'architecte vis-à-vis du consommateur, à savoir le maître d'ouvrage, est plus limitée.

Une distinction doit toutefois être établie selon que le maître d'ouvrage est une personne physique qui acquiert des services exclusivement à des fins non professionnelles ou une personne morale qui acquiert des services à titre professionnel. Dans ce dernier cas, la liberté contractuelle entre les deux parties est effectivement grande et une seule limitation sera imposée par la Loi du 02/08/2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales et les dispositions légales d'ordre public ou impératives. Lorsque le maître d'ouvrage est une personne physique, la liberté de contrat est clairement plus limitée. Le consommateur-personne physique bénéficie déjà d'une protection relativement vaste en vertu de la Loi relative à la publicité trompeuse et à la publicité comparative, aux clauses abusives et aux contrats à distance en ce qui concerne les professions libérales (loi relative aux titulaires de professions libérales du 02/08/2002) et donc de la LPMC depuis le 06/04/2011. Il convient également de tenir compte ici des dispositions d'ordre public et impératives.

Interdiction de clauses abusives dans le contrat d'architecte

Tant la loi relative aux titulaires de professions libérales (article 7) que la LPMC (article 2, 28°) stipulent qu'une clause abusive dans un contrat conclu entre l'architecte et le maître d'ouvrage est interdite. L'article 74 de la LPMC ajoute également une « liste noire » d'une trentaine de clauses abusives que l'architecte ne peut pas inclure dans son contrat d'architecte. Cette « liste noire » considère notamment les clauses suivantes comme abusives :

• les clauses selon lesquelles l'architecte se permet, dans des contrats, d'augmenter le prix sans critères objectifs ;
• les clauses selon lesquelles l'architecte exclut ou diminue beaucoup trop sa responsabilité en cas d'éventuelle inexécution d'une obligation ;
• les clauses qui rendent un tribunal (par exemple, celui du lieu où est établi le bureau d'architectes) compétent en cas de litige, lorsqu'il n'existe aucun lien entre le lieu où le contrat a vu le jour ou est exécuté et le tribunal déclaré compétent ;
• les clauses qui interdisent au maître d'ouvrage de demander la résolution du contrat dans le cas où l'architecte ne respecte pas son engagement ;
• les clauses qui obligent le maître d'ouvrage à respecter ses engagements alors que l'architecte n'a pas respecté les siens ou est mis en demeure de les respecter ;
• les clauses qui libèrent l'architecte de sa responsabilité du fait de son dol, de sa faute lourde ou, sauf cas de force majeure, du fait de toute inexécution d'une obligation consistant en une des prestations principales du contrat.

Ainsi, lors de l'établissement du contrat d'architecte, l'architecte sera attentif à ces clauses abusives. L'article 75 de la LPMC stipule qu'une clause abusive est nulle. La nullité de la clause n'a toutefois pas de conséquences pour le contrat dans son ensemble, sauf si le contrat ne peut pas subsister sans les clauses abusives. Il est important de retenir que même lorsqu'une clause non reprise dans la « liste noire » susmentionnée crée un déséquilibre entre les droits et les obligations des parties, le juge peut décider que la clause est abusive. Si tel est le cas, le juge déclarera la clause nulle. En cas de doute, l'interprétation la plus favorable au consommateur, à savoir le maître d'ouvrage, primera.

 

Le règlement de litiges par voie d'arbitrage est souvent présenté comme l'alternative par excellence à une procédure judiciaire. Nous constatons toutefois que ce n'est certainement pas toujours le cas dans le secteur de la construction. Les compagnies d'assurances ne sont pas non plus favorables à l'intégration d'une clause d'arbitrage dans le contrat d'architecte, clause stipulant qu'un tribunal d'arbitrage est compétent pour se prononcer à propos d'un litige en matière de construction. Il en va de même pour la Commission de Conciliation Construction, bien que celle-ci ne se prononce naturellement que sur le plan technique. 

La procédure d'arbitrage

La procédure d'arbitrage est régie par les articles 1676 à 1723 du Code judiciaire. Cette procédure stricte requiert avant tout que les parties acceptent la procédure par écrit en intégrant une clause dans le contrat d'architecte. L'architecte et le maître d'ouvrage doivent donc marquer leur accord quant à la compétence du tribunal d'arbitrage. Cependant, étant donné qu'un litige de construction concerne souvent plusieurs acteurs de la construction, cette clause n'est pas opposable aux maîtres d'ouvrage, ingénieurs, rapporteurs PEB, fournisseurs, etc.

En outre, la compagnie d'assurances doit toujours être informée au préalable si l'architecte souhaite intégrer une clause d'arbitrage dans son contrat avec le maître d'ouvrage. Dans le cas où la responsabilité de l'architecte est engagée pour une faute professionnelle, la compagnie d'assurances prend en main la direction du litige et peut entièrement défendre les intérêts de l'assuré. L'assuré reçoit l'assistance d'un avocat et/ou d'un expert. La compagnie d'assurances est dès lors la mieux placée pour déterminer la ligne de défense. En optant, au moyen d'une clause, pour une procédure d'arbitrage dans le contrat d'architecte, l'architecte limite le choix de la compagnie d'assurances. L'architecte peut pour ainsi dire régler au préalable le GPS de la compagnie d'assurances pour que le litige soit résolu en empruntant les « routes secondaires » au lieu de « l'autoroute ».

Le principal inconvénient de la procédure d'arbitrage est toutefois que le tribunal d'arbitrage ne se prononcera qu'en une seule instance à propos du litige. Par principe, aucun recours n'est donc possible contre cet avis contraignant. En cas de procédure judiciaire, (la compagnie d'assurances de) l'architecte a une possibilité de recours contre un jugement « défavorable » ; dans ce cas, l'affaire sera de nouveau traitée entièrement en degré d'appel. Il est clair que la restriction à une seule instance est un sérieux inconvénient dans la défense de l'architecte.

Il nous semble plutôt incorrect que dans une procédure ordinaire, on ne cherche pas une solution à l'amiable. Les avocats des deux parties prêteront sans aucun doute une oreille attentive à un règlement à l'amiable. Il ressort des chiffres de la compagnie d'assurances Protect qu'au cours des 20 dernières années, 78 % des quelque 17 000 dossiers de sinistre enregistrés ont été clôturés. Parmi ces dossiers de sinistre, 41 % sont restés sans suite ni intervention, 35 % ont été réglés par une procédure judiciaire et 24 % ont été réglés entièrement à l'amiable. (Source : Protect Bulletin n° 56)

La Commission de Conciliation Construction

Dans le cadre du règlement de litiges via une procédure d'arbitrage, il nous semble également recommandé d'informer brièvement la Commission de Conciliation Construction. Cette Commission offre une possibilité de résolution extrajudiciaire, par une conciliation, les litiges de construction qui voient le jour pendant ou après les travaux de construction. Ici aussi, il y a plusieurs restrictions et inconvénients. Contrairement à la procédure habituelle, l'autorisation des parties concernées est ici requise. Si une partie responsable reste absente, la procédure est un coup dans l'eau. Par ailleurs, la commission traite exclusivement les litiges techniques. Elle ne pourra donc pas aborder le litige d'un point de vue juridique. En outre, cette commission est uniquement compétente pour les litiges entre les particuliers et pas pour les litiges entre un maître d'ouvrage professionnel et des entrepreneurs et/ou architectes. Si la conciliation n'aboutit pas, l'expert-médiateur rédige ses constatations et ses conclusions qui seront également contraignantes.

Les compagnies d'assurances ne sont pas non plus favorables à une procédure de conciliation, mais elles ne refuseront pas cette procédure. Dans la pratique, il apparaît que le nombre de demandes de procédure de conciliation est limité. En outre, il est très difficile d'arriver à une conciliation si plusieurs parties sont concernées par le litige. La compagnie d'assurances Protect est également opposée à l'idée de reprendre une clause d'intervention de la Commission de Conciliation Construction dans les contrats d'architecte. Selon Protect, il convient d'évaluer individuellement pour chaque litige la procédure qui est la plus indiquée. La compagnie d'assurances AR-CO n'interdit pas non plus aux architectes de participer à une conciliation, mais estime que ce moyen est le plus judicieux pour les litiges de moindre ampleur. Lorsqu'il s'agit d'une affaire plus complexe, cette étape intermédiaire via la commission est considérée comme une perte de temps. (Source : texte Commission de Concertation Construction, site Internet NAV)