Nieuwsberichten

  • 13
    dec.    Het belang van duidelijke afspraken met uw bouwheer vanaf het begin 

    Van een eerste gesprek tot definitief architectuurontwerp: wat als het misgaat?

    Wij krijgen regelmatig vragen van klanten architecten die een eerste gesprek hebben en een voorontwerp maken voor een bouwheer of zelfs een stedenbouwkundige vergunning bekomen zonder dat hiervoor iets tussen beiden op papier is vastgelegd. De architect en ook de bouwheer gaan er vaak van uit dat een overeenkomst in deze beginfase niet nodig is. Meestal is dit ook het geval en wordt de architectenovereenkomst pas in een volgende fase ondertekend waarna ook het ereloon voor de opmaak van het voorontwerp zal worden opgenomen.

    Van zodra echter iets mis loopt in de vertrouwensrelatie tussen architect en bouwheer, weigert de bouwheer dikwijls nog een contract te ondertekenen of ontstaat een discussie over de omschrijving van de opdracht en een te betalen ereloon.

    In dit geval is het moeilijk voor de architect om te bewijzen dat er vooreerst een akkoord bestond om bijvoorbeeld een schets of voorontwerp te maken én dat er een akkoord bestond omtrent de vergoeding die de architect wenst aan te rekenen, zijnde het ereloon of een vergoeding van de gemaakte kosten.

    Overeenkomstig de algemene bewijsregel in het oud burgerlijk wetboek (artikel 1315 BW) moet ‘hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, het bestaan daarvan bewijzen’ - aldus de architect.

    In artikel 8.4 van de nieuwe bewijsregels in boek 8 van het burgerlijk wetboek wordt dit geherformuleerd naar : ‘hij die meent een ander in rechte te kunnen aanspreken, moet de rechtshandelingen of feiten bewijzen die daaraan ten grondslag liggen(…)’.

    De architect zal dus moeten kunnen aantonen dat er een overeenstemming bestaat tussen zichzelf en de bouwheer m.b.t. het voorwerp en de prijs van enige overeenkomst en dat de prestaties zijn geleverd op vraag en voor rekening van de bouwheer.

    De architect kan dit aantonen aan de hand van schriftelijke afspraken die zijn vastgelegd in briefwisseling of mailverkeer uitgaande van beide partijen waarin effectief een vraag en een akkoord van de bouwheer blijkt.

    Wij raden echter steeds aan om ook een voorontwerpovereenkomst af te sluiten met de bouwheer waarin al een aantal afspraken worden vastgelegd : wat wordt specifiek verwacht van de architect ? Wat als de opdracht toch niet doorgaat ? Hoeveel bedraagt het ereloon van het voorontwerp ?

    Niet onbelangrijk: indien u als architect een discussie heeft over het invorderen van uw ereloon ten aanzien van de bouwheer en u heeft een polis rechtsbijstand, zal de verzekeraar van de polis rechtsbijstand in principe enkel juridisch bijstand verlenen op voorwaarde dat er een geschreven overeenkomst bestaat. Deze voorwaarde staat steeds vermeld in de algemene voorwaarden.

  • 16
    jun.    Verplichte documenten bij het verkopen van een woning 

    Op 13 juni 2022 schreven Kristof Uytterhoeven en Eva Bruyninx van Caluwaerts Uytterhoeven Advocaten een interessant artikel over de verplichte documenten die nodig zijn bij de verkoop van de woning. (Bron: zie einde artikel)

    Hierbij willen wij nog vermelden dat u vanaf 23 november 2022 ook een asbestinventaris-attest (of kortweg asbestattest) zal moeten kunnen voorleggen bij de verkoop van een woning indien het gebouw in Vlaanderen is gelegen en dateert van voor 2001.

    Let op, het is verplicht om dergelijk asbestattest te hebben bij ‘overdracht onder levenden’ wat betekent dat het ook nodig zal zijn bij bijvoorbeeld een schenking.

    De verplichting zal gelden voor gebouw met een totale grondoppervlakte van minstens 20 m².

    De eerste asbestdeskundigen zijn op heden nog in opleiding. Vanaf 1 juli zal u een inventarisatie voor een asbestattest kunnen laten uitvoeren door een gecertificeerd asbestdeskundige. De verplichting om in het bezit te zijn van het asbestattest bij verkoop gaat pas van kracht op 23 november 2022.

    Met de invoering van dit verplicht attest wil de Vlaamse Regering kopers zo goed mogelijk informeren over welke asbesthoudende materialen er nog in de woning zitten. Als verkoper of koper ben je niet meteen verplicht om al het asbest te verwijderen. Je moet als eigenaar wel zorgen dat het asbest geen risico vormt voor mens en milieu.

    Voor de gemeenschappelijke delen van gebouwen die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, zal de verplichting bij verkoop pas ingaan op 1 mei 2025.

    Vanaf 2032 zal iedere eigenaar van gebouwen (van minstens 20 m² en daterend van voor 2001) verplicht moeten beschikken over een asbestattest, ook als je de woning niet verkoopt. Bij verhuur zal de eigenaar die over een asbestattest beschikt, hiervan verplicht een kopie moeten bezorgen aan de (nieuwe) huurders.

    Ten slotte willen wij nog eens het belang benadrukken dat indien u werken zal uitvoeren aan een woning waarbij de tussenkomst van een architect verplicht is, u als eigenaar in het bezit moet zijn van de nodige verzekeringsattesten tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en dienstverleners die tussenkomen in de gesloten ruwbouwwerken.

    Bij de verkoop van een woning voor afloop van de periode waarin de tienjarige aansprakelijkheid geldt, zal door de notaris bij het verlijden van de akte gecontroleerd worden of er een verplicht verzekeringsattest tienjarige aansprakelijkheid aanwezig is. Zo niet, zal de notaris de akte niet kunnen verlijden.

    Indien de woning wordt verkocht en de werken zijn afgelopen, is het heel moeilijk om nog een dergelijke dekking en het nodige attest te verkrijgen bij gelijk welke verzekeraar.

    Bron: Legalnews/Caluwaerts Uytterhoeven Advocaten – Auteurs Kristof Uytterhoeven en Eva Bruyninx 

    https://legalnews.be/bouw-vastgoed/verplichte-documenten-bij-het-verkopen-van-een-woning-caluwaerts-uytterhoeven/


  • 19
    mei    Advies-en bijstandsverplichting van de architect 

    Overschrijding van het bouwbudget en de aansprakelijkheid van de architect

     
    Wij krijgen de laatste tijd af en toe de vraag wat u als architect kan doen tegen aanspraken van de bouwheer over het bouwbudget dat overschreden wordt door de stijgende prijzen en wat de wettelijke bepalingen hieromtrent zijn.
    Daarom zetten wij hierbij kort uiteen wat de advies-en bijstandsverbintenis van u als architect inhoudt in het kader van uw contractuele aansprakelijkheid ten aanzien van de bouwheer met de nadruk op de aansprakelijkheid van de architect inzake het bouwbudget.
     

    1. Technische bijstand (= kern van uw verbintenis als architect)

     
    Als architect moet u de bouwheer advies geven en bijstaan bij technische zaken en de architecturale kant van het bouwproces. Dit houdt in dat u de bouwheer moet verwittigen wanneer u van oordeel bent dat een aannemer de werken niet uitvoert volgens de regels van de kunst, de geldende wettelijke bepalingen conform uw instructies of gemaakte afspraken die aan de aannemer werden opgelegd. Om deze redenen zijn regelmatige werfbezoeken door u als architect zeer belangrijk.
     

    2. Bijstand bij de keuze van derde

     
    Verwijzende naar artikel 22 van het Reglement van beroepsplichten door de Nationale Raad van de Orde der Architecten:
     
    "Wat ook zijn statuut weze, staat de architect de opdrachtgever bij in de keuze van de aannemer met het oog op de verwezenlijking van het ontwerp in de beste voorwaarden naar prijs en kwaliteit.
    Hij vestigt de aandacht van zijn cliënt op de waarborgen welke de aannemer biedt."
     
    Het is de plicht van u als architect om de bouwheer te informeren over de noodzaak om een derde gespecialiseerde partij aan te stellen. Vervolgens dient u als architect de bouwheer bij te staan bij het maken van deze keuze.
     

    3. Financiële en budgettaire bijstand

     
    Verwijzende naar artikel 16 van het Reglement van beroepsplichten :
     
    "Hij let erop ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in de opdracht vastgestelde programma en van de begroting die eruit voortvloeit, zoals blijkt uit de overeenkomst tussen de partijen. Worden tijdens de studie of tijdens de uitvoering van de werken wijzigingen aangebracht aan het in de overeenkomst vastgestelde programma, dan moeten deze alle het voorwerp zijn van een bijkomende overeenkomst die er de financiële weerslag zal van vermelden."
     
    De verplichting tot bijstand met betrekking tot het bouwbudget bestaat gedurende de ganse duur van de architectenovereenkomst en houdt het volgende in:
     
    1. In de voorontwerpfase dient u als architect te informeren naar de financiële mogelijkheden van de bouwheer en de financiële haalbaarheid van het project waarna een benaderende raming kan worden opgesteld. M.a.w. kan u bij het afsluiten van de architectenovereenkomst de bouwheer best actief bevragen over het bouwbudget.
    2. Daarna moet het ontwerp opgemaakt worden zodat het binnen de grenzen blijft van het programma en het voorlopig geraamde budget.
    3. Gedurendede ontwerp- en uitvoeringsfase dient u de bouwheer te informeren over de financiële gevolgen van bepaalde keuzes.
     
    In rechtspraak lezen we dat als het totale bouwbudget bij het sluiten van een architectenovereenkomst niet werd besproken, dit nog niet betekent dat de overeenkomst zonder voorwerp is. Artikel 16 van het Reglement van beroepsplichten van 16 december 1983 doet hieraan geen afbreuk. Het ereloon en de diensten van de architect kunnen voldoende worden bepaald zonder dat het budget van de bouwwerken bepaald moet zijn.
     
    De bouwheer kan het geraamde bouwbudget eventueel als een subjectief (maar essentieel) bestanddeel beschouwen op voorwaarde dat de bouwheer in de precontractuele fase al aan de architect te kennen geeft dat het bouwbudget voor hem een wezenlijk belang uitmaakt voor het verlenen van zijn toestemming op de overeenkomst én de architect aanvaardt dat het bouwbudget van wezenlijk belang was voor de totstandkoming van de architectenovereenkomst.
     
    Als er in de architectenovereenkomst een eerste benaderende raming van de bouwkost is opgenomen, wil dit niet zeggen dat het bouwbudget zonder meer als een essentieel bestanddeel van de overeenkomst kan worden beschouwd. Ook als er in de overeenkomst wordt bepaald dat het budget “all-in” is, kan de bouwheer achteraf niet zeggen dat dit bouwbudget een subjectief essentieel bestanddeel uitmaakte.
     
    De advies-en bijstandsverplichting blijft een inspanningsverbintenis in hoofde van u als architect.
     
    U kijkt best na of dit zo in de architectenovereenkomst is bepaald. Dit betekent dat u zich als architect verbindt tot het aanwenden van de nodige middelen en inspanningen om het resultaat (zijnde het respecteren van het bouwbudget) te bereiken en dat u zich niet verbindt tot het behalen van een bepaald resultaat.
     
    Een inspanningsverbintenis houdt niet in dat u als architect niet aansprakelijk kan gesteld worden voor een budgetoverschrijding. Een substantiële overschrijding van het oorspronkelijk vooropgestelde budget kan worden gekwalificeerd als een ernstige contractuele tekortkoming van de architect aan zijn advies-en bijstandsverplichting.
     
    De bouwheer moet in dit geval wel een fout in hoofde van de architect kunnen aantonen, de schade moet duidelijk bewezen zijn en het oorzakelijk verband tussen deze beide moet aangetoond kunnen worden (= foutaansprakelijkheid).
     
    Anders gezegd moet de bouwheer kunnen bewijzen dat u als architect de bouwkost niet heeft geraamd zoals een normaal zorgvuldig en voorzichtig architect in dezelfde omstandigheden zou doen én dat deze inschattingsfout heeft geleid tot een ontoelaatbare overschrijding van de oorspronkelijke raming. Er moet ook gekeken worden of de bouwheer niet tekort is gekomen aan zijn medewerkingsplicht.
     
    Men zal hierbij kijken naar de concrete omstandigheden en rekening houden met volgende vragen : Heeft de bouwheer wijzigingen gevraagd aan het programma ? Werd de weerslag op het budget besproken tussen partijen? Heeft de bouwheer zijn akkoord gegeven op de nieuwe raming? Gaat het over onvoorzienbare omstandigheden die de bouwkost verhogen en door de architect niet konden worden ingeschat bij de raming ?
     
    Zo kunnen er verborgen gebreken bestaan bij het te verbouwen gebouw, er kunnen nieuwe wettelijke of reglementaire bepalingen ontstaan tijdens de werken of er kan sprake zijn van een plotse en onvoorzienbare stijging van materiaalkosten, wat niet zonder meer als een fout in hoofde van de architect betekent.
     
    In dit laatste geval raden wij u aan om de bouwheer tijdig en voldoende te informeren van zodra u weet krijgt van prijsstijgingen. Dit gebeurt best schriftelijk zodat u achteraf kan aantonen dat u uw advies- en bijstandsverplichting bent nagekomen.
     
    Rechtspraak en rechtsleer aanvaardt een marge van 10 tot 15% in budgetoverschrijding ten opzichte van de oorspronkelijk door de architect geraamde bouwkost op voorwaarde dat de architectenovereenkomst niet voorziet in een maximale bouwkost en het bouwbudget slechts ten informatieve titel werd opgegeven.
     
    Bij een opmerkelijke overschrijding van het bouwbudget boven deze marge, kan uw aansprakelijkheid als architect dus in het gedrang komen maar moet de bouwheer, zoals hoger is uiteengezet, een fout in uw hoofde alsook het bestaan en de omvang van de schade kunnen bewijzen.
     
    Het blijft zo dat een rechter over enige appreciatiebevoegdheid beschikt en er rekening moet gehouden worden met de concrete omstandigheden van elk geval.
     
    Het kan niet de bedoeling zijn dat de architect steeds opdraait voor een overschrijding van het bouwbudget. Het is immers ook zo dat het onroerend goed een grotere waarde heeft verkregen en er steeds moet gekeken worden in welke mate de bouwheer zelf voordeel heeft gehaald uit de budgetoverschrijding.
     

    4. Juridische bijstand

     
    Verwijzend naar artikel 17 van het Reglement van beroepsplichten:
    "Hij waakt over het naleven van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de hem toevertrouwde opdracht."
     
    Ten slotte houdt de advies-en bijstandsverbintenis een juridische bijstand als architect in, wat betekent dat u als architect op de hoogte moet zijn van essentieel wettelijk reglementaire bepalingen die noodzakelijk zijn om uw opdracht als architect uit te voeren, zijnde het opstellen van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken.
     
    Dit alles is ook afhankelijk van de hoedanigheid van de bouwheer. Is de bouwheer iemand die geen deskundige is op het vlak van bouwactiviteiten of is de bouwheer een professioneel (bijvoorbeeld projectontwikkelaar) ? De te verwachten kennis van de bouwheer speelt hierbij een rol.
     
    Juridische bijstand verlenen betekent niet dat u moet optreden als juridisch of fiscaal raadsman van de bouwheer. Als architect moet u zich afzijdig houden in geschillen tussen de bouwheer en de aannemers. Het behoort immers niet tot uw advies-en bijstandsverbintenis om de bouwheer of aannemer te informeren over zijn contractuele rechten en plichten. Enkel de bouwheer heeft immers een contract met de aannemers.
     
    Wanneer u als architect toch juridisch advies zou geven, kan uw aansprakelijkheid in het gedrang komen wanneer achteraf blijkt dat dit advies verkeerd zou zijn. De verzekeraar zal verregaand juridisch advies van u als architect niet dekken gezien dit geen intellectuele prestatie is die de architect beroepshalve hoort te stellen.
     

    5. Bijstand bij de oplevering en aanvaarding van de werken

     
    Als architect treedt u op als technisch raadgever en moet u de bouwheer bijstaan en oordelen of het werk door de aannemer is uitgevoerd overeenkomstig de plannen, de bestekken en volgens de regels van de kunst. De architect gaat daarbij na of de eventuele tekortkomingen aanleiding dienen te geven tot herstelling of tot weigering van de aanvaarding. U mag echter niet vergeten dat het de aannemer is die de werken oplevert. Het in ontvangst nemen en het aanvaarden van de werken is een taak die toekomt aan de bouwheer en dus niet aan de architect. De bouwheer is niet verplicht zich te laten bijstaan door de architect bij de oplevering.
     

    Besluit

     
    Inzake het bouwbudget bent u als architect uiteraard in de eerste plaats afhankelijk van de informatie die u hieromtrent verkrijgt van de bouwheer. Toch dient u als architect best proactief te handelen en de nodige stappen te ondernemen om alle essentiële informatie hierover te weten te komen. Het volstaat daarbij evenwel niet dat u als architect louter voortgaat op mondelinge informatie verkregen van de bouwheer of een derde. De architect dient ter zake zelf de nodige inspanningen te leveren en opzoekingen te verrichten.
     
    Hieruit blijkt nog maar eens het nut van het afsluiten van een beperkte overeenkomst met betrekking tot het voorontwerp in de onderhandelingsfase. Men kan hierin het budget en andere voorwaarden vastleggen en kan daarenboven later bewijzen dat het zo was afgesproken. Het is op deze manier tevens eenvoudiger het geleverde werk van de architect te toetsen aan wat gevraagd werd door de bouwheer.
     
    Weet dat u over het bouwbudget moet waken tijdens de ontwerp-en uitvoeringsfase en dat u de bouwheer moet informeren omtrent de financiële impact van zijn keuzes.
     
    We raden u als architect aan om steeds stil te staan bij uw architectenovereenkomst en te bekijken welke afspraken hierin worden gemaakt.
     
    Bij vragen over uw architectenovereenkomst mag u ons kantoor steeds contacteren.
    istockphoto-1019219898-612x612.jpg
  • 17
    mrt.    Een volledige, gedeeltelijke of beperkte architectuuropdracht 

    Vaak zien we dat er bij architecten in de jaarlijkse aangifte nog verwarring bestaat over de omschrijving van een architectuuropdracht.

    Een volledige architectuuropdracht is een opdracht waarbij u als architect wordt belast zowel met het ontwerp als met de controle op de uitvoering der werken. De bouwheer doet met andere woorden beroep op u als architect voor zowel de ontwerp- als de uitvoeringsfase. Tenzij contractueel anders voorzien, wordt een volledige opdracht steeds verondersteld.

    Daarnaast kan u als architect een gedeeltelijke architectuuropdracht aangaan, wat betekent dat uw opdracht slechts één van bovenvermelde activiteiten omvat, hetzij het ontwerp, hetzij de controle op de uitvoering van de werken. 
    Met andere woorden kan de bouwheer architect A aanstellen voor het ontwerp van de plannen en architect B voor de controle op de uitvoering.

    Ten slotte kan u met de bouwheer een volledige architectuuropdracht aangaan beperkt tot een deel van de werken, meestal tot en met alle vergunningsplichtige werken, die in de meeste gevallen samenvallen met de gesloten ruwbouwwerken.
    De afwerking behoort dan niet tot uw opdracht.

    Waar moet u op letten bij het indienen van uw jaarlijkse aangifte?

    Wordt de premie in uw polis berekend op erelonen?


    Dan dient u alle erelonen (zonder BTW) aan te geven die werden gefactureerd in het jaar waarvoor de aangifte wordt ingediend. U mag zich dus niet beperken tot de erelonen die u effectief hebt ontvangen.

    Wordt de premie in uw polis berekend op de waarde van de werken?

    Dan dient u het bedrag (excl. BTW) aan te geven van werken uitgevoerd in het jaar waarvoor de aangifte wordt ingediend. U moet er dus op letten dat een opdracht waarvan de uitvoering zich uitstrekt over verschillende jaren, terugkomt in uw jaarlijkse aangiftes tot 100 % van de uitgevoerde werken is aangegeven.

    Als architect moet u de volledige waarde aangeven, dus het aandeel stabiliteit en technieken mogen niet afgetrokken worden.

    Alle door u uitgevoerde activiteiten dienen aangegeven te worden, dus ook erelonen ontvangen voor adviezen, plaatsbeschrijvingen, regularisaties, … Deze activiteiten worden afgerekend op basis van de gefactureerde erelonen.

    Heeft u hierover vragen? Aarzel niet ons kantoor te contacteren. 

    iStock-832093770.jpg