Nieuwsberichten

Bouwen of verbouwen is een complex gebeuren waarbij verschillende partijen betrokken zijn en schadegevallen op de werf vaker voorkomen dan verwacht. Bovendien kunnen bouwprocessen erg lang aanslepen. Een rechter zal zich vaak pas kunnen uitspreken nadat gerechtelijke expertises hebben uitgewezen wat de oorzaak van de schade is en wie voor deze schade aansprakelijk is. Door een Alle Bouwplaats Risico (A.B.R.) polis te onderschrijven kunnen dergelijke scenario’s worden uitgesloten. In deze A.B.R. polis zullen alle betrokken bouwparticipanten immers verzekerd zijn en worden de discussies omtrent de verantwoordelijkheden ingeval van beschadiging of verlies van de werken vermeden.

Een A.B.R. polis bestaat uit 2 afdelingen:

afdeling 1 waarborgt de beschadiging en het verlies van het te verzekeren goed. Onder deze afdeling wordt standaard voorzien: schade als gevolg van ongevallen tijdens de bouw, schade voortvloeiend uit een geval van overmacht (storm, regen, blikseminslag, …), schade veroorzaakt door brand en ontploffing en diefstallen op de werf (op voorwaarde dat er een pv wordt opgemaakt). 

afdeling 2 betreft een verzekering voor de aansprakelijkheid aan derden ten gevolge van de uitvoering van de verzekerde werken. In deze afdeling is de burgerlijke aansprakelijkheid van de verzekerde partijen t.a.v. derden standaard gewaarborgd. De waarborg in deze afdeling wordt steeds voorzien in tweede rang, d.w.z. na uitputting van de waarborgen voorzien in de polissen Burgerlijke Aansprakelijkheid van de desbetreffende betrokken partijen.
Let op. Een A.B.R. is echter geen standaardproduct en moet steeds op maat gemaakt worden. De éne bouwplaats is immers de andere niet. Het gebeurt helaas geregeld dat A.B.R. verzekeringen worden aangeboden waarbij de ontwerpers niet als verzekerden zijn opgenomen. Een ander voorkomend gegeven is dat de clausules van het lastenboek die de verzekeringsplicht opleggen gebrekkig zijn en dat de waarborgen vaak ook onvoldoende zijn. Immers dienen in een ‘goede’ A.B.R. polis de nodige polisuitbreidingen te worden voorzien, aangepast aan de risico’s van de te verzekeren werf. Deze uitbreidingen behoren aldus niet tot het standaardpakket. Zowel onder afdeling 1 als onder afdeling 2 zijn er polisuitbreidingen die in geval van schade vaak het verschil kunnen maken:

De waarborg ‘foutief gedeelte’ of ‘faulty part’ is een waarborg die schade dekt aan het onderdeel dat een conceptie-, reken- of tekenfout of eigen gebrek van het materiaal vertoont. De gevolgschade veroorzaakt door een conceptfout is standaard verzekerd, doch het gedeelte zelf behept met de conceptfout is dat niet.

De uitbreiding ‘bestaand goed’ dekt alle schade veroorzaakt aan de reeds bestaande goederen die eigendom zijn van de bouwheer. Zo zal bij een verbouwing van het gelijkvloers schade kunnen optreden aan de bovenverdieping, welke zelf  geen deel uitmaakt van de verbouwing. Indien deze uitbreiding werd voorzien zal ook de schade aan de bovenverdieping gewaarborgd zijn. Ook in het geval er werkzaamheden plaatsvinden op een werf en de bouwheer eveneens eigenaar is van de naastgelegen woning, dan zal de uitbreiding ‘bestaand goed’ schade dekken die wordt veroorzaakt aan deze woning.

De waarborg ‘uitgebreid onderhoud’ is een uitbreiding waarbij alle beschadiging van de werken wordt gewaarborgd die haar oorsprong vindt in gebreken van materialen of in een gebrekkige verwerking of uitvoering die zich heeft voorgedaan in de bouwperiode, maar zich pas manifesteert in de onderhoudsperiode (periode van voorlopige tot definitieve oplevering). Standaard wordt een waarborg voorzien zodra de materialen e.d.m. zich op de werf bevinden tot bij de voorlopige oplevering of ingebruikname van de werken, maar niet tijdens de onderhoudsperiode.

De waarborg foutloze aansprakelijkheid voor abnormale burenhinder (zoals bepaald in artikel 544 B.W.) is evenmin een standaardwaarborg. Tijdens bouwwerken (bijvoorbeeld funderingswerken) op de werf kan er schade optreden aan de woning van de buren zonder dat de uitvoerders of ontwerpers een fout kan worden verweten. Indien deze uitbreiding niet wordt opgenomen zal de bouwheer zelf moeten instaan voor de financieel nadelige gevolgen van dergelijke abnormale burenhinder. In diezelfde optiek kan ook  schade veroorzaakt door trillingen, verlaging grondwater, ontbreken, wegnemen of verzwakken van steunen worden gewaarborgd als uitbreiding, alsook de gevolgen van schade veroorzaakt aan kabels en leidingen.

De waarborg ‘gekruiste aansprakelijkheid’ vormt eveneens een uitbreiding. Met deze waarborguitbreiding wordend de verzekerden onderling als derden beschouwd, zodat ook de aansprakelijkheid tussen de verzekerden onderling kan gewaarborgd worden.
Het is aldus voor de bouwheer, architect en alle andere bouwparticipanten van uiterst belang dat een A.B.R.-polis wordt afgesloten met de meest uitgebreide dekking. Als dé gespecialiseerde makelaar in het verzekeren van ontwerpers in de bouw zal het verzekeringskantoor Ides Ramboer voor elke verzekerde werf  de meest uitgebreide waarborg voorzien en zal dus niet zomaar een standaardofferte voorleggen. Op basis van een vragenformulier bestemd voor de bouwheer en architect en eventuele bijkomende informatie zal ons makelaarskantoor een op maat gesneden A.B.R.-polis kunnen aanbieden. Laat je aldus bijstaan door specialisten bij het afsluiten van een A.B.R.-polis. 

De intellectuele arbeid en prestaties van de architect vertalen zich vaak in unieke en kenmerkende gebouwen. Auteursrechten beschermen de artistieke reputatie van de architect en laten hem toe de exploitatie van zijn werk zelf te organiseren . In deze tekst schetsen wij de belangrijkste principes van deze auteursrechten en geven we enkele nuttige tips voor de architect.

Het auteursrecht als onderdeel van de intellectuele eigendomsrechten

Het auteursrecht van de architect behoort tot de groep van intellectuele eigendomsrechten. Deze groep van intellectuele eigendomsrechten bestaat onder meer uit merkenrechten, modelrechten, octrooirechten en auteursrechten.  Het auteursrecht ontstaat door de loutere creatie van een bepaald werk. Ontwerpen en schetsen, foto’s en plannen en creaties van de architect zijn hiervan enkele voorbeelden.

Om auteursrechtelijke bescherming te kunnen genieten, moeten de creaties wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Vooreerst moeten de creaties een concrete vorm hebben. Dit is bijvoorbeeld het geval voor plannen, maquettes en natuurlijk ook het gerealiseerde eindresultaat. Loutere gedachten en ideeën komen niet voor bescherming in aanmerking. Bovendien moet de creatie blijk geven van een intellectuele inspanning van de auteur die in een bepaalde mate de stempel van de persoonlijkheid van de auteur op het werk drukt. Auteursrechten kunnen bijvoorbeeld geen betrekking hebben op een gevonden voorwerp. Het voorwerp waarop het auteursrecht betrekking heeft moet aldus ontsproten zijn uit een intellectuele inspanning. Als een architect steeds bepaalde stijleigenheden in zijn werk vervat, zal er weinig discussie zijn over de vraag of het criterium van het stempel van de persoonlijkheid van de auteur vervuld is.

Andere bijzonderheden zoals het nieuwe of kunstzinnige karakter van de creatie doen niet ter zake. Als voldaan is aan de hogervermelde voorwaarden, zijn er ook geen verdere formaliteiten vereist. Om latere discussies te voorkomen,  is het aan te raden dat de architect een vaste datum zal geven aan zijn creatie. De architect kan zijn creatie eventueel laten dateren en handtekenen door de opdrachtgever, of ze eventueel laten registreren.

Het opstellen van een meetstaat met betrekking tot gevelrenovatie kan niet auteursrechtelijk worden beschermd daar het louter betrekking heeft op de techniciteit van het gebouw zelf. Hetzelfde geldt bij het louter samenbrengen van banale elementen teneinde aan technische vereisten te voldoen. Hier ontbreekt iedere originaliteit en oorspronkelijkheid.

De vermogensrechten en morele rechten

Als een architect auteursrechtelijke bescherming geniet, beschikt hij over twee soorten rechten: de vermogensrechten en de morele rechten. Deze dualistisch bescherming zal gelden tot 70 jaar na het overlijden van de auteur. De architect kan zijn vermogensrechten ververvreemden, doch de morele rechten, die als het ware aan de auteur kleven, zijn in principe niet overdraagbaar. De auteur kan er zich alleen toe verbinden afstand te doen van de uitoefening van bepaalde morele rechten. Een volledige afstand van elke toekomstige uitoefening van deze morele rechten is onmogelijk.

De vermogensrechten: reproductierecht en mededelingsrecht

De vermogensrechten geven de architect de mogelijkheid om de exploitatie van zijn werk te organiseren en hiervoor een inkomen te verkrijgen. Ze omvatten in de eerste plaats het reproductierecht. Alleen de auteur heeft het recht zijn werk in gelijk welke vorm te reproduceren en kan zich verzetten tegen reproducties die zonder zijn toestemming plaatsvinden. Het reproductierecht beschermt de architect tegen een overname van zijn creatie. Het begrip reproductie slaat daarbij niet alleen op het geheel of gedeeltelijk overnemen van plannen, maar ook op het verwezenlijken van het bouwwerk. Reproductie kan zelfs het nemen van foto’s van het opgericht bouwwerk inhouden. Indien een aannemer in zijn commerciële folders of op zijn website foto’s wil publiceren van een gebouw dat is gerealiseerd, mag de aannemer dat niet doen zonder toestemming van de architect.
Het reproductierecht beschermt de architect ook tegen het kopiëren van zijn creatie. Indien er wezenlijke elementen zijn gekopieerd die het werk van de architect zijn origineel karakter geven, kan de architect zich beroepen op zijn auteursrecht. Er  bestaat een vermoeden van kopie in het voordeel van de architect. Het is dan aan de ‘kopiërende’ architect om te bewijzen dat zijn werk onafhankelijk en zonder voorafgaande kennis tot stand is gekomen.
Verder heeft de auteur ook nog een mededelingsrecht. Dit houdt in dat  alleen de auteur van de creatie het recht heeft om te  beslissen om zijn werk al dan niet mee te delen aan het publiek.

De morele rechten: recht op vaderschap, recht op bekendmaking, recht op integriteit

De morele rechten omvatten onder meer het recht van de architect om zijn naam op het werk te zetten (recht op vaderschap), recht om zijn werk bekend te maken en het recht op eerbied.

Deze categorie van rechten is verbonden aan de persoon van de architect en heeft als doel de artistieke reputatie en naambekendheid van de architect te beschermen. Deze rechten zijn, zoals reeds hoger vermeld, onvervreemdbaar en kleven als het ware aan de auteur.

De auteur van een creatie

De auteur van een creatie is in principe de natuurlijke persoon die het heeft gecreëerd. Als de creatie in groep gebeurde en de bijdragen van de verschillende auteurs niet apart identificeerbaar zijn, worden de groepsleden als onverdeelde mede-auteurs beschouwd. We spreken dan van een ondeelbaar werk. Als de mede-auteurs onderling geen afspraken hebben gemaakt, kunnen zij elk apart hun veto stellen voor wat er verder met de creatie dient te gebeuren.
Als de inbreng van elke ontwerper apart wel duidelijk kan worden afgelijnd, is het werk deelbaar. Indien er geen onderlinge afspraken werden vastgelegd, heeft elke ontwerper in dat geval het auteursrecht op zijn gedeelte en mag hij het eigen aandeel in het werk afzonderlijk exploiteren, voor zover daardoor de exploitatie van het volledige werk niet in het gedrang komt.
Met uitzondering van de morele rechten kan de architect zijn auteursrecht overdragen. De architect kan aldus zijn auteursrecht aan zijn vennootschap, aan de opdrachtgever of aan een andere natuurlijke of rechtspersoon overdragen. Degene die de auteursrechten verkrijgt, moet de overdracht schriftelijk kunnen bewijzen als daarover een discussie zou bestaan. Belangrijk is dat de duur, het territorium en de vergoeding met betrekking tot de exploitatie duidelijk wordt gedetailleerd.
Belangrijk te vermelden is de situatie waarbij de bouwheer een concept heeft besteld bij een ontwerpbureau en de architect, op basis van dit concept, een volledige architectenopdracht zal uitvoeren. In zulke situatie kan het ontwerpbureau de auteursrechten behouden en is het voor de architect niet mogelijk om zonder inbreuk op het auteursrecht van het ontwerpbureau een opdracht verder uit te werken. Indien daar geen rekening mee gehouden wordt, kan het ontwerpbureau de werken laten stilleggen door middel van een stakingsvordering of kan het schadevergoeding eisen. Het is aldus aan te raden dat de architect zijn opdrachtgever zal informeren en de opdrachtgever moet aansporen om alsnog de auteursrechten te verwerven. Minstens zal de opdrachtgever schriftelijk moeten verklaren dat hij door de architect geïnformeerd is en dat hij de volledige verantwoordelijkheid op zich neemt en de architect zal vrijwaren indien deze zal worden aangesproken wegens miskenning van de auteursrechten van het ontwerpbureau.

Het auteursrecht versus het eigendomsrecht

Zonder toestemming van de auteur kan een gebouw dat auteursrechtelijke bescherming geniet niet worden gewijzigd. Anderzijds dient men ook rekening te houden met het eigendomsrecht van de eigenaar van het gebouw. Dit eigendomsrecht houdt in dat de eigenaar op de meest volstrekte wijze het genot heeft van zijn eigendom. De eigenaar van een gebouw kan dus in principe zelf beslissen om zijn pand te verbouwen.
Het auteursrecht van de architect staat hier dikwijls op gespannen voet met het eigendomsrecht van de eigenaar. In dit geval wordt een belangenafweging gemaakt tussen de rechten van beide partijen. Daarbij wordt dikwijls een beroep gedaan op de rechtsfiguur van rechtsmisbruik. Zoals elk recht mag ook het auteursrecht niet worden misbruikt om anderen te schaden of een situatie te creëren die een te groot nadeel meebrengt ten opzichte van het voordeel voor de rechthebbende.

Ook de vermelding van de naam van de architect op het eigenlijke gebouw kan een spanningsveld creëren. Ook hier dient in concreto een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds het auteursrecht van de architect en het eigendomsrecht van de eingenaar. Volgens de rechtspraak is er ook sprake van rechtsmisbruik als een architect zich verzet tegen wijzigingen aan het gebouw die zich opdringen. Wijzigingen om veiligheidsredenen en technische vereisten, bijvoorbeeld bij stabiliteitsproblemen en het moeten voldoen aan de glasnorm, of bij gewijzigde levensomstandigheden (zoals gezinsuitbreiding) zijn dan ook van doorslaggevender belang en zullen primeren op het auteursrecht van de architect. Maar ook in deze gevallen moet in principe de eigenaar de architect verwittigen en bij de wijzigingen betrekken.

Voor de aanvang van de verbouwingswerken kunnen problemen vermeden worden door dialoog te voeren tussen de eigenaar van de woning en de architect. Om disputen te voorkomen is het zeker aan te raden om schriftelijk gedetailleerde afspraken vast te leggen. Onze modelovereenkomst architect-bouwheer bepaalt uitdrukkelijk: “Niettegenstaande de betaling van ereloon, behoudt de ontwerper alle intellectuele eigendomsrechten op de plannen, studies, voorontwerpen, en het werk. Hij heeft het exclusieve recht op de gehele of gedeeltelijke reproductie, onder welke vorm ook, en van de documenten en van het werk.”

Het is bekend dat sommige aannemers in de bouwsector zich soms schuldig maken aan sociale en fiscale fraude. Omdat zij snel van naam veranderen of spoorloos verdwijnen kunnen zij vaak niet worden bestraft. Malafide vennootschappen maken soms  gebruik van constructies om fiscale en sociale bijdragen te ontlopen en onderbetaalde arbeidskrachten in te zetten, zonder een sanctie te riskeren. In het kader van de strijd tegen fraude breidt de ‘Programmawet’ van 29 maart 2012 de hoofdelijke aansprakelijkheid van aannemers en opdrachtgevers in o.a. de bouwsector uit voor sociale en fiscale schulden. Tevens voert de wet een hoofdelijke aansprakelijkheid in voor de betaling van lonen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale en fiscale schulden

Voor de bouwsector (‘werken in onroerende staat’) bestaat er al enige tijd een systeem van hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale en fiscale schulden. Het principe is dat een aannemer of opdrachtgever die voor bepaalde werken beroep doet op de diensten van een (onder)aannemer met sociale en/of fiscale schulden, hoofdelijk aansprakelijk is voor de betaling van die schulden van zijn medecontractant.

Aan deze hoofdelijke aansprakelijkheid kan de opdrachtgever of aannemer ontsnappen door bij het sluiten van de overeenkomst na te gaan of de aannemer op dat ogenblik sociale en/of fiscale schulden heeft. Indien dit inderdaad zo is, zal de aannemer of opdrachtgever bij de betaling van de uitgevoerde opdracht aan zijn medecontractant een deel van de gelden rechtstreeks moeten doorstorten aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (RSZ) of de fiscus. Dit is de zogenaamde inhoudingsplicht. Bij sociale schulden zal  35% van de factuur worden ingehouden en doorgestort worden aan de RSZ. Bij fiscale schulden zal  15% van de factuur moeten worden ingehouden en doorgestort worden aan de fiscus. Als de opdrachtgever die inhoudingsplicht heeft vervuld, werkt dit bevrijdend en is hij aldus niet langer hoofdelijk aansprakelijk.

Een bouwheer heeft er dan ook alle belang bij om na te gaan of ‘zijn’ aannemer sociale of fiscale schulden heeft bij de RSZ of bij de fiscus, alvorens hij een overeenkomst afsluit. De ter beschikking gestelde databanken kunnen worden geraadpleegd. Onder meer volgende websites kunnen  worden geraadpleegd :  www.economie.fgov.be - www.socialsecurity.be - www.minfin.fgov.be. De regeling van hoofdelijke aansprakelijkheid en bijhorende inhoudingsplicht is niet van toepassing op de opdrachtgever-natuurlijke persoon die uitsluitend voor privédoeleinden werken laat uitvoeren.

De Programmawet van 29 maart 2012 heeft de hoofdelijke aansprakelijkheid omgevormd naar een getrapte of ketenaansprakelijkheid. Dit betekent dat eerst de aannemer die een beroep heeft gedaan op de nalatige onderaannemer aangesproken wordt vooraleer verder wordt opgeklommen in de keten.  Dankzij deze getrapte aansprakelijkheid wil de wetgever vermijden dat bepaalde constructies met ‘lege doosondernemingen’ opgezet worden met de bedoeling de sociale en fiscale verplichtingen te ontlopen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid voor loonschulden

Ook wie profiteert van de onderbetaling van het personeel van zijn aannemers of onderaannemers zal niet langer vrijuit gaan. Ook deze regeling is o.a. van toepassing op de bouwsector. De Programmawet voorziet ook een wettelijk kader voor het principe dat alle aannemers en opdrachtgevers uit een keten van onderaannemers hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor een correcte betaling van het loon. Daardoor zal rechtstreeks bij hen kunnen worden aangeklopt om het tekort aan loon te recupereren.

De sociale inspectie moet de opdrachtgever of aannemer schriftelijk in kennis stellen van het bestaan van een zwaarwichtige tekortkoming met betrekking tot de betaling van lonen. De inspectie zal bij deze kennisgeving tevens meedelen welke de periode is van hoofdelijke aansprakelijkheid. Deze periode begint pas te lopen veertien dagen na de kennisgeving door de inspectie. Dit betekent dat de hoofdelijk aansprakelijke de tijd krijgt om zich uit de keten te bevrijden en op die manier te ontkomen aan deze aansprakelijkheid. Het opnemen van bepaalde clausules in de aannemingsovereenkomsten is hierbij van groot belang (zie onder).  Ook hier is deze regelgeving niet van toepassing op natuurlijke personen die beroep doen op aannemers voor privé-doeleinden.

Is de architect geviseerd?

De werken en de diensten waarop de hierboven besproken hoofdelijke aansprakelijkheid van toepassing is,  werden bepaald bij Koninklijk Besluit. Naast de bouwsector worden ondermeer de fraudegevoelige sectoren van de landbouw, schoonmaak, voeding en bewakingssector geviseerd. Onder het begrip ’bouwsector’ (‘werken in onroerende staat’) wordt verstaan: de werken en diensten onder het bevoegdheidsgebied van paritair comité 124. Architecten en andere ontwerpers vallen niet onder dit bevoegdheidsgebied.

Bestaat er dan geen enkel gevaar voor de architect? Onrechtstreeks kan er een eventueel risico bestaan dat de architect wordt aangesproken door de bouwheer wegens een beroepsfout omdat de architect de bouwheer niet of onvoldoende heeft geïnformeerd. Op de architect rust immers een advies- en informatieverplichting. In dit geval zou de architect kunnen terugvallen op zijn polis beroepsaansprakelijkheid.

Daarnaast kan het natuurlijk ook zijn dat de architect optreedt in de hoedanigheid van opdrachtgever indien hij bijvoorbeeld werken laat uitvoeren aan zijn kantoorgebouw. In dat geval zal de architect aldus rekening houden met de hierboven uiteengezette hoofdelijke aansprakelijkheid. Mocht de architect in zijn hoedanigheid van opdrachtgever wegens een fout of onzorgvuldigheid moeten instaan voor bijvoorbeeld loonschulden van de aannemer, dan zou de  bestuurder van het architectenbureau  hiervoor kunnen worden aangesproken wegens een bestuursfout. Een polis bestuurdersaansprakelijkheid kan hier de oplossing zijn.

Aanvullende clausules in contract

Zoals reeds besproken zal in de eerste plaats de bouwheer de nodige voorzichtigheid aan de dag moeten leggen wanneer hij in zee zal gaan met een aannemer. Daarnaast, teneinde iedere aansprakelijkheid in hoofde van de architect uit te sluiten in het kader van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale, fiscale en loonschulden, kan de architect zich ook wapenen door de twee onderstaande clausules in de architectenovereenkomst in te lassen:

“De opdrachtgever zal enkel uitvoerders aanstellen die de nodige bekwaamheid kunnen aantonen om de hen toevertrouwde werken uit te voeren.  Het onderzoek naar de bekwaamheid en de erkenning van de aannemers zijn ten laste van de opdrachtgever.  De opdrachtgever dient voor elke betaling aan de aannemer te controleren of deze fiscale en/of sociale schulden heeft en in voorkomend geval de inhoudingen en doorstortingen ten voordele van de fiscus en/of de RSZ verrichten.  Alle gevolgen van het niet-naleven van de inhoudings- en doorstortingsplicht zijn uitsluitend ten laste van de opdrachtgever."
(De inhoudings- en doorstortingsplicht is niet van toepassing voor een natuurlijke persoon die uitsluitend voor privédoeleinden bouwt.) 
Onder meer volgende websites kunnen door de opdrachtgever hiervoor worden geraadpleegd :  www.economie.fgov.be - www.socialsecurity.be - www.minfin.fgov.be.

"De opdrachtgever verklaart op de hoogte te zijn van de wetgeving inzake hoofdelijke aansprakelijkheid voor loonschulden van zijn aannemer en verklaart in zijn aannemingsovereenkomst bepalingen te voorzien waarbij deze aannemingsovereenkomst wordt verbroken van zodra hij door de inspectie schriftelijk in kennis wordt gesteld dat zijn aannemer op zwaarwichtige wijze tekortschiet in zijn verplichting om zijn werknemers tijdig loon te betalen.  De verbreking van de aannemingsovereenkomst gebeurt in dit geval zonder dat de opdrachtgever enige verbrekings- of schadevergoeding verschuldigd is aan de aannemer.  Alle gevolgen van de hoofdelijke aansprakelijkheid van de opdrachtgever voor loonschulden van zijn aannemer, zijn uitsluitend ten laste van de opdrachtgever.” 
(De regelgeving inzake hoofdelijke aansprakelijkheid van loonschulden is niet van toepassing voor een natuurlijke persoon die uitsluitend voor privédoeleinden bouwt.)

In navolging van de wet-Laruelle, van toepassing op architecten, kunnen binnenkort ook de landmeters-experten genieten van de beperkte beroepsaansprakelijkheid wanneer zij een vennootschap oprichten. Deze maatregel kadert in het regeerakkoord en het KMO-plan van minister Laruelle dat voorziet in het nemen van maatregelen om zelfstandigen beter te beschermen en om het zelfstandig ondernemerschap aan te moedigen.

Landmeters-experten konden reeds hun beroep uitoefenen via een vennootschap. Dit betrof echter een beperkte mate van uitoefenen in vennootschapsvorm als gedelegeerd bestuurder of zaakvoerder, waarbij de volledige aansprakelijkheid die verbonden is aan hun beroepsactiviteit behouden beef. De wet van 18 juli 2013, welke in werking zal treden op 1 januari 2014, biedt nu ook de mogelijkheid aan landmeters-experten om hun  beroep uit te oefenen door een rechtspersoon met een beperkte burgerlijke beroepsaansprakelijkheid tot gevolg. Dit betekent dat voortaan de rechtspersoon de beroepsaansprakelijkheid zal dragen en niet langer de natuurlijke persoon die de vennootschap heeft opgericht. Minister Sabine Laruelle, federaal minister van KMO’s en Zelfstandigen en drijvende kracht achter het wetsontwerp, benadrukt alvast de verbetering voor de landmeter; “Dankzij dit wetsontwerp zal het privévermogen van de landmeter-expert en zijn familie beter beschermd worden tegen risico’s eigen aan het ondernemen. Het is een nieuwe stap binnen de professionalisering van hun beroep.”  

Om als rechtspersoon het beroep van landmeter-expert te mogen uitoefenen dient echter wel aan een 6-tal voorwaarden te worden voldaan. Deze voorwaarden zijn de volgende:

1. Alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en alle zelfstandige mandatarissen die optreden in naam en voor rekening van de rechtspersoon zijn natuurlijke personen die gemachtigd zijn het beroep van landmeter-expert uit te oefenen.
2. Het doel en de activiteiten van de vennootschap moeten beperkt zijn tot het verlenen van diensten die behoren tot de uitoefening van het beroep van landmeter-expert en mogen hiermee niet onverenigbaar zijn.
3. Indien de vennootschap is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen, moeten de aandelen op naam zijn.
4. Ten minste 60% van de aandelen alsook van de stemrechten, moeten in het bezit zijn van natuurlijke personen die ertoe gemachtigd werden het beroep van landmeter-expert uit te oefenen; alle overige aandelen mogen slechts in het bezit zijn van natuurlijke of rechtspersonen, die een niet-onverenigbaar beroep uitoefenen en gemeld zijn bij de Federale Raad van landmeters-experten.
5. De rechtspersoon mag alleen deelnemingen bezitten in andere vennootschappen en/of rechtspersonen wanneer het maatschappelijk doel en de activiteiten van deze vennootschappen niet onverenigbaar zijn met de uitoefening van het beroep van landmeter-expert.
6. De rechtspersoon is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep van landmeter-expert.

Wat zijn bestuursfouten?

Met de wet Laruelle kregen architecten de mogelijkheid om hun persoonlijke aansprakelijkheid te beperken voor verbintenissen aangegaan door hun vennootschap. Daar waar de persoonlijke aansprakelijkheid als architect wegviel, werd er een nieuwe gecreëerd, nl. die van mandataris / bestuurder van een vennootschap.

Als bestuurder van een architectenvennootschap kan deze aansprakelijk gesteld wegens fouten op grond van de bestuurdersaansprakelijkheid. De bestuurder is meer bepaald aansprakelijk voor:

• Persoonlijke fouten in de uitoefeningen van zijn beheersopdracht
  Vb. engagementen aangaan die manifest ongunstig zijn voor het bedrijf, zich niet inlaten met het beleid van het bedrijf.
• Inbreuken op het Wetboek van Vennootschappen en inbreuken op de statuten Vb. miskenning van de regels inzake bijeenroeping van de algemene vergadering, ontbreken van processen-verbaal van algemene vergadering en/of raad van bestuur.
• Een onrechtmatige daad
  vb. het aangaan van verbintenissen waarvan men dient te weten dat de vennootschap deze niet kan nakomen, het niet melden van vervuiling op eigen terrein waardoor ook derden schade lijden.

De bestuurder van een architectenvennootschap kan persoonlijk aansprakelijk gesteld worden met zijn persoonlijk vermogen voor dergelijke fouten.

Het onderscheid

Er moet een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen bestuursfouten en fouten die kaderen binnen de beroepsaansprakelijkheid van de architectenvennootschap.

Een polis beroepsaansprakelijkheid beschermt immers het vermogen van de architectenvennootschap tegen de financiële nadelige gevolgen van de aansprakelijkheid van deze architectenvennootschap t.a.v. derden ten gevolge van een beroepsfout. Een polis bestuurdersaansprakelijkheid beschermt daarentegen het privé vermogen van de architect (als mandataris / bestuurder van de vennootschap) ingeval van een bestuursfout. Naast architecten kunnen natuurlijk ook ingenieurs en andere vrije beroepers uit de bouwsector een bestuursfout ten laste gelegd worden. 

Als bestuurder van een vennootschap dient men op zijn hoede te zijn. Een bestuurder kan immers in tal van situaties en door een waslijst van personen aansprakelijk gesteld worden voor een bestuursfout. Zo kunnen ondermeer, de aandeelhouders, de overige bestuurders, (ex)-personeelsleden, de fiscus, leveranciers en schuldeisers een bestuurder in gebreke stellen wegens een bestuursfout.

Enkele concrete situaties:

• Een bestuurder laat na de brandpolis van het kantoorgebouw te hernieuwen. Het gebouw brandt af. De aandeelhouders claimen inkomensverlies, gezien er (tijdelijk) geen activiteit meer is en stellen de nalatige bestuurder aansprakelijk wegens een bestuursfout.

• De vennoot die de financiële zaken van de architectenvennootschap behartigt, doet een investering op een ogenblik dat de architectenvennootschap dit niet kan dragen. De facturen worden nooit betaald. Alle bestuurders worden hoofdelijk aansprakelijk gehouden ter betaling omdat zij hadden moeten voorzien dat er geen betaling zou gebeuren.

• De zaakvoerder van een studiebureau heeft de contractuele verplichting om zijn polis beroepsaansprakelijkheid aan te passen en hogere kapitalen te verzekeren. Wegens vergetelheid gebeurt dit echter niet. Het komt tot een schadegeval waarbij de schadeclaim hoger is dan het verzekerd kapitaal. Het studiebureau gaat failliet en de aandeelhouders dienen een financiële vordering in tegen de zaakvoerder van het studiebureau wegens bestuursfout.

Een polis bestuurdersaansprakelijkheid

De financiële nadelige gevolgen van een bestuursfout kunnen verzekerd worden in een polis bestuurdersaansprakelijkheid. Deze bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is exclusief bestemd voor bestuurders of zaakvoerders van vennootschappen.

Het doel van de polis is om het persoonlijk patrimonium van de bestuurder te beschermen tegen de financiële verliezen die zijn mandaat als bestuurder tot gevolg kan hebben. Wanneer een vordering wordt ingesteld tegen de bestuurder zal deze polis eveneens de verdedigingskosten ten laste nemen. Deze kosten kunnen zeer hoog oplopen omdat advocaten en experten in vennootschapswetgeving specialisten zijn die vaak hoge honoraria aanrekenen.

De bestuurdersaansprakelijkheidspolis is een claims made polis: dit wil zeggen dat er dekking is voor een vordering tijdens de verzekeringsperiode en de overeengekomen posterioriteitsperiode. Er is eveneens dekking voor een vordering die gebaseerd is op feiten uit het verleden, in zoverre de bestuurder bij aanvang van de polis geen weet kon hebben dat deze feiten tot een vordering aanleiding zouden kunnen geven.

Naast architecten kunnen natuurlijk ook ingenieurs en andere vrije beroepers uit de bouwsector een bestuursfout ten laste gelegd worden. Een polis bestuurdersaansprakelijkheid is een belangrijke waarborg naast de polis beroepsaansprakelijkheid. Indien u meer info wenst hieromtrent of een offerte wenst te bekomen, aarzel dan zeker niet ons kantoor of één van onze commercieel adviseurs te raadplegen.

Sedert 1 september 2013 heeft de vastgoedmakelaardij een eigen wet. Deze vastgoedmakelaarswet moet zowel de consument als de bonafide vastgoedmakelaar meer bescherming bieden.

De nieuwe wet komt er na jarenlang overleg in samenwerking met voogdijminister Sabine Laruelle en heeft 3 grote hervormingen gerealiseerd. Een vierde hervorming, een communautaire reorganisatie, ligt momenteel nog op tafel.

De hervormingen

De eerste doorgevoerde hervorming betreft een moderner en efficiënter tuchtrecht dat misbruiken moet aanpakken. De tweede hervorming betreft een andere benadering voor de toegang tot het beroep. Daar waar vroeger de nadruk op diploma’s lag, gaat nu de nadruk meer en meer op competenties komen te liggen. De derde hervorming betreft het moeilijker maken voor andere beroepen om de activiteiten van vastgoedmakelaar uit te oefenen.

Efficiëntie en transparantie

Door deze nieuwe vastgoedmakelaarswet kan het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) nu onder meer tuchtrechtelijk sneller en efficiënter optreden tegen vastgoedmakelaars die deontologische fouten begaan. Zo kan er bijvoorbeeld een tijdelijk beroepsverbod worden opgelegd. Ook de tuchtprocedure wordt transparanter voor wie een klacht indient bij het BIV. Bovendien zullen malafide vastgoedmakelaars strenger bestraft kunnen worden. De geldboetes worden zo met 150 procent verhoogd. In België zijn er momenteel zo’n 9.000 vastgoedmakelaars, die elk hun specialiteit van bemiddelaar, syndicus of rentmeester zullen moeten aangeven.

Wat is er nieuw?

Hieronder volgt een kort en niet-limitatief overzicht van enkele belangrijke nieuwigheden die de vastgoedmakelaarswet met zich meebrengt:

• Eén van de belangrijkste wijzigingen die de vastgoedmakelaarswet met zich meebrengt, is dat zowel de lijst van stagiairs als het tableau van titularissen in twee kolommen wordt opgesplitst: één voor vastgoedmakelaars-bemiddelaars en één voor vastgoedmakelaars-syndici. Professionele syndici moeten voortaan elk jaar een lijst overmaken aan het BIV van alle mede-eigendommen waar ze als syndicus actief zijn. Niet alleen BIV-leden zijn daartoe verplicht, de nieuwe regelgeving geldt ook voor de beperkte groep van vrije beroepers zoals advocaten, boekhouders, enz.
• Tot nu toe konden alleen natuurlijke personen zich inschrijven bij het BIV, voortaan wordt dit onder bepaalde voorwaarden ook mogelijk voor rechtspersonen. Het is niet de bedoeling dat men een vennootschap zal kunnen erkennen in plaats van de natuurlijke personen die binnen deze vennootschap werken. Iedereen die het beroep als zelfstandige wil uitoefenen, zal bijgevolg nog steeds persoonlijk erkend moeten zijn.
• De klager in een tuchtzaak zal voortaan kunnen vragen om kennis te krijgen van de uitspraak en van het motiverend gedeelte van de beslissing.
• De rechtskundige assessor van het BIV kan voortaan bewarende maatregelen nemen.
• Nieuw is ook dat het BIV voortaan een minimaal aantal erkende beoefenaars kan opleggen per exploitatiezetel of per aantal bedienden.
• De BIV-Kamers krijgen de mogelijkheid om een tuchtrechtelijke uitspraak op te schorten of de uitvoering van de sanctie uit te stellen. Uiteraard kan dit afhankelijk worden gemaakt van een aantal voorwaarden, bv. het volgen van een vorming.
• Stagiairs kunnen voortaan enkel nog een vennootschap oprichten of er een bestuursmandaat in opnemen als de stagemeester - of een andere titularis - ook in de vennootschap betrokken is.

 

Sedert 1 januari 2006 trad de Energieprestatieregelgeving voor bouwvergunningen in Vlaanderen in werking. Uit statistieken blijkt dat de energieprestatie-eisen, zoals het maximale E-peil, zeer goed worden nageleefd, en dit ondanks onheilspellende berichten in de media. De Vlaming lijkt dus meer energiebewust te bouwen.

Het E-peil, dat de energie-efficiëntie bepaalt, wordt in de energieprestatie en binnenklimaatnorm (EPB) gebruikt om energieverbruik van een woning of kantoor aan te geven. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger het gebouw. Het doel is om op termijn naar energieneutraal bouwen te gaan. Energieneutraal betekent dat gebouwen geen energie meer nodig mogen hebben, en wat ze wel nog verbruiken ter plaatse moeten opwekken op basis van hernieuwbare energiebronnen. Het zijn de architect en de EPB-verslaggever die instaan voor de berekening van dit E-peil.

De Vlaamse Regering bepaalde dat energieneutraal overeenkomt met een E-peil van E30 voor woningen en E40 voor kantoren en scholen. De Europese Unie stelt voorop dat alle nieuwbouw uiterlijk in 2021 ‘bijna energieneutraal’ dient te zijn. Dit alles heeft natuurlijk ook zijn financiële gevolgen. Hoe meer men het E-peil zal verlagen, hoe duurder de onmiddellijke investering wordt voor de bouwheer.

Hoe is het dan thans gesteld met het E-peil in Vlaanderen? De Vlaamse Regering besliste op 19 juli nog dat de komende jaren de eisen verder zullen verstrengen. Het maximaal toegelaten peil zal in januari 2014 van E70 naar E60 dalen. Uit onderzoek is gebleken dat de Vlaming steeds energievriendelijker bouwt. De Vlaming wacht niet af en is zich duidelijk energiebewust. Het gemiddelde E-peil van een nieuwbouw werd in 2009 op E64 bepaalt (bron: De Tijd 07/08/2014). Die neerwaartse trend heeft zich de laatste jaren ongetwijfeld verdergezet. Jammer genoeg bestaan er geen recentere cijfers. Uit onderzoek van de Vlaamse regering blijkt tevens dat het kostenoptimale niveau op dit ogenblik op E50 ligt. Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, is van oordeel dat dan de bouwkosten in combinatie met de energiekosten het goedkoopst zijn.

Om aan de nieuwe EPB-verplichtingen te voldoen, moet één van de volgende 6 maatregelen worden toegepast in de woning: een zonneboiler, een PV-installatie, een warmtepomp, een biomassa-installatie, een aansluiting op een net van voor stadsverwarming of stadskoeling, een participatie in een provinciaal hernieuwbaar project. Voor woningen die niet aan deze maatregelen voldoen, wordt het maximale E-peil 10% strenger. Als het in de woning niet haalbaar is om hernieuwbare energie te produceren, kan de woning toch voldoen aan die strengere eis. Dat kan door bijvoorbeeld bijkomende isolatie te voorzien, een efficiëntere verwarmingsinstallatie te gebruiken, een efficiënt ventilatiesysteem te installeren,… (bron: www.energiesparen.be)

Door de strenger wordende normen wil de Vlaamse overheid enkel nog energiezuinige en gezonde woningen. Deze normen zijn niet vrijblijvend. Wie ze niet naleeft, heeft niet alleen een minder energiezuinig huis, maar riskeert ook boetes. De energieprestatie-eisen worden echter goed nageleefd, zo blijkt. Slechts zelden wordt een boete opgelegd. In sommige media werd geponeerd dat het aantal boetes in 2012 werd verdubbeld in vergelijking met 2011. Deze stelling blijkt niet te kloppen. Het Vlaams Energieagentschap (VEA) startte in 2008 met het opleggen van administratieve boetes voor gebouwen die niet voldoen aan de EPB-eisen. Dit gebeurt op basis van de ingediende EPB-aangifte na ingebruikname van het gebouw. Er zit dus meestal een doorlooptijd van een aantal jaren tussen de initiële bouwaanvraag en de EPB-aangifte. “In 2012 werden er boetes opgelegd voor aangiftes die ingediend werden van 2006 tot 2012”, zegt Jan Vereecke van het VEA. Het is dus niet correct om het aantal boetes te vergelijken met het aantal aangiftes dat enkel in 2012 ingediend werd. Het VEA heeft vastgesteld dat het aantal overtredingen jaar na jaar afneemt, ondanks de doorgevoerde verstrengingen van het E-peil. De meeste boetedossiers hebben bovendien betrekking op gebrekkige ventilatiecomponenten. Het is zeker niet aan te raden de boete te verkiezen boven het voldoen aan de EPB-eisen. De boetes kunnen oplopen tot 3 maal de prijs van de investering om wel aan de eisen te voldoen. Het gemiddelde boetebedrag in 2012 bedraagt 846 euro. Boetes kunnen echter oplopen tot duizenden euro’s. Minister van Energie Van den Bossche incasseerde vorig jaar zo maar liefst 2.312.288 euro aan boetes.

 

Vanaf 1 januari 2013 voert de wetgever de strijd tegen schijnzelfstandigheid op. Omdat deze problematiek ook de architect niet geheel onberoerd laat, organiseerde de N.V. Ides Ramboer omtrent dit thema op 27/06/2013 een seminarie te Gent. Gastspreker meester Jan Hofkens (Lydian Advocaten) wees alvast op enkele hete hangijzers. Voor diegenen die niet aanwezig konden zijn, volgt hieronder een korte bespreking.

Werknemer, zelfstandige of schijnzelfstandige
Iemand kan arbeid verrichten onder het sociaal statuut van zelfstandige of als werknemer. Als het zelfstandigenstatuut misbruikt wordt, spreken we van schijnzelfstandigheid.  Schijnzelfstandigheid doet zich dus voor als men zogezegd werkt als zelfstandige, terwijl het in werkelijkheid gaat om een werknemer die werkt in ondergeschikt verband. Er is in dat geval dan ook sprake van een verdoken arbeidsovereenkomst. Schijnzelfstandigheid kan zich voordoen zowel boven- als onderaan de sociale ladder en is een vorm van sociale fraude.

Met de Arbeidsrelatiewet van 27 december 2006 is de wetgever willen tegemoet komen aan de grote onzekerheid die er bestond in de rechtspraak bij het beoordelen of een arbeidsrelatie tussen de partijen een arbeidsovereenkomst is of een samenwerking op zelfstandige basis. De Arbeidsrelatiewet heeft  4 algemene criteria ingevoerd om de aard van de uitoefening van de arbeidsrelatie te beoordelen:

• de wil van de partijen
• de (afwezigheid van) vrijheid m.b.t. uit te voeren werk
• de (afwezigheid van) vrijheid m.b.t. organisatie van werktijd
• (al dan niet) mogelijkheid om een hiërarchische controle uit te oefenen

Nieuwe regels sedert 1 januari 2013: “De lijst van 9 criteria”
De Wet van 25 augustus 2012 tot wijziging van de Arbeidsrelatiewet van 2006 heeft voor 4 sectoren een weerlegbaar vermoeden van arbeidsovereenkomst ingevoerd. Daarnaast werd ook een rulingscommissie ter regeling van arbeidsrelatie opgericht. Deze vernieuwingen zijn sedert 1 januari 2013 van kracht. De wetgever voert op deze manier de strijd tegen schijnzelfstandigen verder op. Deze wet is echter enkel van toepassing op de volgende vier sectoren:

• de bouwsector (de sector van werken in onroerende staat)
• de bewakingssector
• de transportsector
• de schoonmaaksector

Voor deze vier sectoren werd een lijst van 9 criteria opgesteld welke een weerlegbaar vermoeden van bestaan van een arbeidsovereenkomst inhouden:

• de ontstentenis van financieel of economisch risico,
• de ontstentenis van verantwoordelijkheid en beslissingsmacht aangaande de financiële middelen van de onderneming,
• de ontstentenis van beslissingsmacht over het aankoopbeleid van de onderneming,
• de ontstentenis van beslissingsmacht over het prijsbeleid van de onderneming, behoudens wanneer de prijzen wettelijk zijn vastgelegd,
• de ontstentenis van resultaatsverbintenis betreffende de overeengekomen arbeid,
• de garantie op betaling van een vaste vergoeding, ongeacht de bedrijfsresultaten of de omvang van de prestaties,
• het feit zelf geen werkgever te zijn van persoonlijk en vrij aangeworven personeel of het ontbreken van de mogelijkheid om voor de uitvoering van het overeenkomen werk personeel aan te werven of zich te laten vervangen,
• het zich niet voordoen als een onderneming ten overstaan van andere personen of hoofdzakelijk of gewoonlijk voor één medecontractant werken,
• in ruimtes werken waarvan men niet de eigenaar of huurder is of werken met materiaal dat ter beschikking wordt gesteld, gefinancierd of gewaarborgd wordt door de medecontractant.

Indien 5 van deze 9 criteria voldaan zijn, dan wordt vermoed dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst. Dit vermoeden kan d.m.v. feitelijke gegevens weerlegd worden. Indien de zelfstandige op basis van de bovenstaande criteria niet als zelfstandige wordt gecatalogeerd, zal het statuut van deze persoon worden geherkwalificeerd naar werknemer, met alle nadelige financiële gevolgen van dien voor de opdrachtgever.

Ontwerpers in de bouw: een geviseerde doelgroep?
We dienen vast te stellen dat ontwerpers in de bouw niet onder te brengen zijn in de sector “bouwen in onroerende staat”. Met bouwen in onroerende staat viseert men immers de uitvoerders van werken (aannemers van afbraakwerken, installateurs van keukens, plaatsers van alarmsystemen,…) en niet de ontwerpers in de bouw. Dit betekent echter niet dat ontwerpers in de bouw volledig buiten schot blijven. Een rechter kan zich immers bij de beoordeling inzake schijnzelfstandigheid laten leiden door de specifieke criteria die worden gehanteerd voor de 4 hierboven beschreven sectoren. Onrechtstreeks kan de lijst van de 9 criteria dus ook van toepassing zijn op o.a. architecten, interieurarchitecten, stabiliteitsingenieurs,… Ontwerpers in de bouw zijn dus gewaarschuwd.

Enkele vuistregels
Ontwerpers in de bouw dienen de nodige aandacht te besteden aan de zelfstandige samenwerkingsovereenkomst die wordt afgesloten met een zelfstandige medewerker. Een goed opgestelde zelfstandige samenwerkingsovereenkomst kan aldus problemen vermijden. Gebruik een geschreven overeenkomst die aangepast is aan de concrete samenwerking en situatie en geen standaardovereenkomst die zomaar van het internet is geplukt. Neem volgende vuistregels in acht bij de redactie van deze overeenkomst:

• Geef een duidelijke kwalificatie en gebruik letterlijk het woord “zelfstandige” in de titel en in de overeenkomst.
• Hoe concreter en gedetailleerder de modaliteiten van de samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd, hoe beter.  Bepaal dus duidelijk wanneer de overeenkomst van start gaat, wat de prestaties inhouden, wanneer de samenwerking wordt opgeschort bij vakantieperiodes, …
• Stipuleer bijvoorbeeld dat een gemiddelde dagprestatie x aantal uren omvat, die bijvoorbeeld verantwoord kunnen worden via timesheets i.p.v. te bepalen dat een werkdag begint om 9u en eindigt om 17u.
• Kwalificeer de verbintenis van de medewerker letterlijk als een resultaatsverbintenis.
• Gebruik geen clausules die betrekking hebben op gewaarborgd loon, vakantieregeling,
• verworven anciënniteit, maandelijks loon, dertiende maand of vakantiegeld,… Dergelijke clausules hebben immers betrekking op een arbeidsovereenkomst.
• Hanteer de klassieke handelsrechtelijke verplichtingen inzake facturatie, intresten, bevoegde rechtbanken, …
• Vermijd bij voorkeur clausules i.v.m. exclusiviteit en niet-concurrentie. Indien een niet-concurrentiebeding wordt opgenomen in de overeenkomst, hou er dan rekening mee dat dit enkel geldig zal zijn indien er een beperking is in tijd en in ruimte. Bovendien mag de opgelegde beperking niet overdreven zijn
• Hanteer een fee of honorarium dat variabel is en eventueel jaarlijks herzienbaar is (geen vaststaand loon).
• Verwijder alle verwijzingen naar oude status (groepsverzekering, bonus, plannen,organigram, bedrijfswagen,…) indien taken die aanvankelijk als werknemer werden uitgevoerd thans worden uitgevoerd als zelfstandige.
• Kom eventueel een (onbezoldigd) bestuursmandaat overeen. Dit versterkt zelfstandigheid.
• Vermijd clausules i.v.m. vaststaand bureel in de onderneming.

Sedert 1 januari 2013 moeten publieke gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte vanaf 500m² over een EPC voor publieke gebouwen beschikken. Vanaf 1 januari 2015 zal deze oppervlaktedrempel verlaagd worden naar 250m².

De ‘nieuwe’ Europese richtlijn

Volgens een Europese richtlijn van 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen moeten alle publieke gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan 1.000m² sinds 1 januari 2009 over een energieprestatiecertificaat beschikken.
De ‘nieuwe’ herziene Europese richtlijn van 2009 verlaagt deze oppervlaktedrempel. In Vlaanderen werd er door het energiedecreet van 18 november 2011 uitvoering gegeven aan deze Europese wetgeving. Volgens dit Vlaams energiedecreet moeten sedert 1 januari 2013 alle publieke gebouwen groter dan 500m² in het Vlaamse Gewest over een EPC beschikken. Binnen 2 jaar, vanaf 1 januari 2015, wordt deze oppervlakte drempel nogmaals verlaagd naar 250m².

Welke publieke gebouwen?

Het EPC is verplicht voor gebouwen gelegen in het Vlaamse Gewest waarin publieke organisaties gevestigd zijn die aan een groot aantal personen overheidsdiensten verstrekken en die vaak door het publiek worden bezocht.

Het gaat onder meer over gebouwen van :

• de Vlaamse en federale overheid
• de provinciale overheden
• de gemeentelijke overheden (met inbegrip van de OCMW's, bibliotheken, culturele centra,…)
• overheidsbedrijven (postkantoren, stations,…)
• onderwijsinstellingen
• welzijnsvoorzieningen
• ziekenhuizen
• ...

Indien het gaat over een gebouw met een loket of een onthaalsruimte, wordt ervan uitgegaan dat dit gebouw frequent door het publiek wordt bezocht.

Vallen echter niet onder het toepassingsgebied van deze regelgeving:

• Kerken en andere religieuze gebouwen
• gebouwen die niet vaak door het publiek bezocht worden, bijvoorbeeld een gebouw dat uitsluitend gebruikt wordt voor het sorteren van post of het opslaan van goederen
• hotels
• private kantoren en banken
• brandweerkazernes
• serviceflats
• gebouwen van jeugdverenigingen

De gebruiker van het gebouw en de energiedeskundige

Het is de gebruiker van het gebouw die een EPC moet laten opmaken. Het initiatief ligt dus bij de publieke organisatie die in het gebouw gevestigd is. Ook als de publieke organisatie geen eigenaar is van het gebouw maar het gebouw huurt van een privé- of een andere publieke organisatie, dan nog moet de gebruiker van het gebouw een EPC laten opmaken.

Het EPC voor publieke gebouwen wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type C of een interne energiedeskundige die als werknemer van de publieke organisatie in zijn huidige functie minstens twee jaar relevante beroepservaring met energiezorg heeft.

Het in ontvangst nemen en het aanvaarden van de werken is een taak die toekomt aan de bouwheer, en niet aan de architect. Desondanks vormt de oplevering een sleutelmoment voor wat betreft de aansprakelijkheden van de architect. Naast het opleveren en aanvaarden van de werken uitgevoerd door de aannemer zal ook de opdracht van de architect uitdrukkelijk moeten worden aanvaard. Hieronder gaan we dieper in op het begrip ‘oplevering’ en geven wij enkele tips die interessant zijn voor de architect.

 

In principe kunnen de partijen zelf de wijze en de modaliteiten van de oplevering bepalen. Enkel bij overheidsopdrachten en de woningbouwwet (wet Breyne) werd er een duidelijke reglementering door de wetgever voorzien. In de praktijk is het echter een vaststaand gebruik dat de oplevering wordt opgesplitst in twee fasen: een voorlopige en definitieve oplevering.
De voorlopige oplevering beoogt de inontvangstname met vaststelling dat het werk behoudens kleine gebreken is voltooid. De voorlopige oplevering gaat in principe, tenzij anders overeengekomen, niet gepaard met de volledige goedkeuring van de werken. Er wordt aangenomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt voor de zichtbare gebreken op het ogenblik van deze voorlopige oplevering, in zoverre deze zichtbare gebreken geen betrekking hebben op de stevigheid en stabiliteit van het gebouw. De voorlopige oplevering heeft als gevolg dat de bouwheer vaststelt dat de werken zijn voltooid en de uitvoeringstermijn een einde neemt.

De definitieve oplevering volgt gebruikelijk 1 jaar na de voorlopige oplevering en heeft als doel, na de vaststelling dat de werken voltooid zijn, de werken definitief te aanvaarden. Belangrijk gevolg voor de definitieve oplevering is dat het saldo van de aannemingssom opeisbaar wordt. Tevens zal de tienjarige aansprakelijkheidstermijn in principe slechts een aanvang nemen vanaf de aanvaarding van de werken. Dit betekent dat indien de overeenkomst niets anders voorziet, de definitieve oplevering het startpunt is voor deze tienjarige termijn. In onze modelovereenkomst wordt daarom uitdrukkelijk vermeld dat de tienjarige aansprakelijkheid van de architect een aanvang neemt bij de voorlopige oplevering om te vermijden dat de tienjarige aansprakelijkheid in de praktijk zou uitlopen tot elf jaar.

Bijstand, advies en controle door de architect

Wanneer de werken klaar zijn, is het aan de aannemer om deze op te leveren. De bouwheer van zijn kant zal deze al dan niet aanvaarden. Het in ontvangst nemen en het aanvaarden van de werken is een taak die toekomt aan de bouwheer, en dus niet aan de architect. De bouwheer is bovendien niet verplicht zich bij de oplevering te laten bijstaan door de architect. Zelfs wanneer de werken onderworpen zijn aan de verplichte controle van de architect ingevolge artikel 4 van de architectenwet van 1939, dan zal het ontbreken van bijstand door de architect bij de oplevering in principe niet tot gevolg hebben dat de oplevering door enige onwettigheid is aangetast.

Echter behoort het wel tot de wettelijke controletaak van de architect bijstand te verlenen aan de bouwheer bij de oplevering en aanvaarding van de werken. Dit is niet enkel een wettelijke, doch ook een contractuele en deontologische verplichting. De architect fungeert als technische raadgever en hij moet de bouwheer bijstaan en oordelen of het werk dat door de aannemer is uitgevoerd, overeenkomstig de plannen en de bestekken en volgens de regels van de kunst is gebeurd. De architect gaat daarbij na of eventuele tekortkomingen aanleiding dienen te geven tot herstelling of tot weigering van de aanvaarding. De bouwheer zal de architect niet meer kunnen aanspreken indien de bouwheer de oplevering zonder opmerkingen aanvaardt in het geval van een negatief advies van de architect en indien de architect kan aantonen dat hij de bouwheer heeft geïnformeerd over de reden om niet tot aanvaarding over te gaan.

Na de oplevering van de werken van de aannemer kan de bouwheer echter wel de aansprakelijkheid van de architect inroepen wanneer de architect een fout heeft gemaakt doordat hij te kort is geschoten in zijn verplichting tot bijstand. Zo kan de architect aansprakelijk worden gesteld indien de oplevering werd aanvaard en er achteraf een zichtbaar gebrek was dat de architect diende op te merken. Indien de bouwheer de overeenkomst met de architect wenst stop te zetten dient de architect geen bijstand meer te leveren. Wel zal de architect in dat geval de bouwheer moeten wijzen op de noodzaak van controle bij de uitvoering en op de mogelijke gevolgen van het feit dat er geen controle meer is op de werken.

Het is niet aan de architect, tenzij hij daartoe een mandaat heeft, om het proces-verbaal van de oplevering te ondertekenen in plaats van de bouwheer. Het is de bouwheer die de oplevering moet aanvaarden dan wel weigeren. Als de architect, zonder mandaat van de bouwheer, het proces-verbaal ondertekent in afwezigheid van de bouwheer, zou de aannemer achteraf kunnen stellen dat de werken zijn aanvaard omdat de architect de schijn gaf de bouwheer te kunnen vertegenwoordigen. Als de bouwheer achteraf opmerkingen zou hebben, kan de aannemer zich beroepen op de erkenning door de architect dat de werken in staat van oplevering zijn en zal de bouwheer zich tot de architect kunnen wenden. Het is daarom aanbevolen dat de architect het proces-verbaal uitsluitend ondertekent 'ter kennisname' door deze woorden naast zijn handtekening te vermelden.
In het geval er effectief herstellingen dienen te gebeuren tijdens de oplevering is het aan te bevelen dat in het proces-verbaal van oplevering een redelijke uitvoeringstermijn wordt bepaald voor het uitvoeren van deze werken, eventueel gecombineerd met een boete per dag dat deze termijn wordt overschreden. Zodoende kan men vermijden dat de nodige herstellingswerken blijven aanslepen.

Aanvaarding van de opdracht van de architect

Naast het aanvaarden van de werken door de aannemer zal ook de opdracht van de architect dienen aanvaard te worden door de bouwheer. Dezelfde regels en rechtsgevolgen zijn hier van toepassing. Het kunnen vaststellen van het ogenblik waarop de bouwheer de oplevering van de opdracht van de architect heeft aanvaard, is dus ook voor de architect zeer belangrijk.
De aanvaarding van de opdracht van de architect is als het ware het sleutelmoment voor wat betreft de verschillende aansprakelijkheden van de opdracht van de architect. Na aanvaarding is de architect in principe enkel gehouden voor de lichte verborgen gebreken en de aansprakelijkheden die voorspruiten uit de tienjarige aansprakelijkheid van de architect. De bouwheer kan de architect niet meer aanspreken voor schade ten gevolge van bijvoorbeeld termijn- en budgetoverschrijding.
De loutere aanvaarding van de door de aannemer uitgevoerde werken, zelfs met proces-verbaal van oplevering, houdt in principe niet in dat hiermee ook de aanvaarding van de door de architect geleverde werken tot stand komt. Het is dan ook aan te bevelen dat een clausule wordt opgenomen in de architectenovereenkomst dat samen met een uitdrukkelijke aanvaarding van de werken uitgevoerd door de aannemer, de opdracht van de architect tevens expliciet wordt aanvaard. Dit werd ook in onze modelovereenkomst architect-bouwheer in die zin aangepast.

De architect gaat er soms onterecht vanuit dat zijn aansprakelijkheid slechts in het gedrag kan komen zodra een project ook effectief in uitvoering gaat. Dit is echter niet het geval. In de periode voor de eerste steenlegging ontstaan er al belangrijke verantwoordelijkheden in hoofde van de architect. Het aantal schadegevallen en de financiële gevolgen zijn niet te onderschatten. Ook bij het bepalen van het bouwbudget dient de architect zorgvuldig te werk te gaan. Een budgetoverschrijding kan immers ernstige gevolgen hebben voor de architect. Hieronder leggen wij de pijnpunten bloot getoetst aan de rechtspraak.

Geschreven afspraken

Een architectenovereenkomst behoeft, om geldig te zijn, geen geschreven afspraak omtrent het bouwbudget. Het Hof van Cassatie oordeelde immers bij arrest van 4 november 2004 dat een architectenovereenkomst ook geldig kan worden afgesloten indien er geen budget wordt bepaald. Het Hof van Cassatie was immers van oordeel dat uit het feit alleen dat de partijen bij het sluiten van een architectenovereenkomst, noch het budget van het werk, noch het bedrag van het honorarium, noch de berekeningswijze ervan hebben vastgesteld, er niet kan worden afgeleid dat die overeenkomst geen bepaald of bepaalbaar voorwerp heeft.

In de praktijk mag het echter duidelijk zijn dat het budget voor de bouwheer uiterst belangrijk is bij het realiseren van zijn bouwproject. In de precontractuele fase zal de bouwheer immers veelal groot belang hechten aan het budget en dit ook te kennen geven aan de architect. Het budget is dan weldegelijk een wezenlijk subjectief bestanddeel van de architectenovereenkomst. Vervolgens is het dan ook de plicht van de architect om een ontwerp te tekenen en te ontwerpen conform het overeengekomen budget.

Advies- en informatieverplichting versus de medewerkingsplicht

Ondanks het feit dat het contractueel vastleggen van een bouwbudget niet wettelijk verplicht is legt artikel 4 van de Wet van 20 februari 1939 betreffende de bescherming van de titel van het beroep van de architect, de architect een raadgevings- en bijstandsverplichting op. Deze verplichting houdt in dat de architect zich zal informeren naar de financiële draagkracht van de bouwheer. Bovendien zal de architect op grond van artikel 16 van het Reglement van beroepsplichten ontwerpen voorstellen die binnen de grenzen blijven van het in de opdracht vastgestelde programma en van de begroting die eruit voortvloeit.

De initiatiefplicht omtrent het budget ligt zodoende bij de architect. Hij dient zich goed en tijdig te informeren naar de wensen van de bouwheer. Zodoende kan de architect van bij aanvang van de opdracht een correcte raming opmaken van het bouwproject en de bouwheer inlichtingen en waarschuwen bij de financiële gevolgen van bepaalde materiaal- en conceptkeuzes. De architect heeft de plicht de aandacht van de bouwheer te vestigen op elke overschrijding van het oorspronkelijke budget en dient zich hieromtrent te vergewissen van zijn akkoord. Indien meteen vaststaat dat de geplande werken de financiële mogelijkheden van de bouwheer overstijgen moet de architect de bouwheer hiervan in kennis stellen. Deze verplichting om juist en tijdig te informeren geldt gedurende de hele architectenopdracht en vooral naar aanleiding van het indienen van de bouwaanvraag. Ook tijdens de uitvoeringsfase dient de architect dus de financiële situatie op de voet te volgen opdat hij tijdig kan ingrijpen ingeval het budget dreigt te worden overschreden.

De architect dient bovendien te bewijzen dat hij voldoende heeft geïnformeerd naar de financiële draagkracht van de bouwheer en het bouwbudget. Het Hof van Beroep te Luik oordeelde in zijn arrest van 6 mei 1992 dat de architect dient te bewijzen dat hij de bij de bouwheer heeft geïnformeerd naar het budget dat hij aan de werken wil spenderen, bij gebrek waaraan de bouwheer kan beslissen dat de geschatte kostprijs zijn budget overschrijdt, en zonder enige fout de contractuele relatie met de architect eenzijdig kan beëindigen.

Ook op de bouwheer rust een contractuele verplichting: de medewerkingsverplichting. De bouwheer moet immers de nodige inspanningen leveren om de architect toe te laten het budget te beheersen. Het Hof van Beroep te Gent oordeelde bij arrest van 10 november 2006 dat de bouwheer het mogelijk moet maken dat het budget ook kan worden gerealiseerd. Het Hof benadrukte dat de bouwheer geen enkele medewerking meer had gegeven na de mededeling van de architect dat de besparingsronde werd opgestart.

Raambudget versus vast bedrag

In de meeste gevallen wordt het bouwbudget opgenomen in de architectenovereenkomst. Belangrijk is dat er dient te worden uitgegaan van een raambudget en niet van een vast bedrag. Een raambudget impliceert immers een inspanningsverbintenis, terwijl een vast bedrag slaat op een resultaatsverbintenis.

Indien een vast bedrag wordt overschreden door de architect komt zijn aansprakelijkheid in het gedrang door het louter niet behalen van het resultaat, zijnde het vast bedrag, tenzij kan worden bewezen dat er sprake is van overmacht. Bij een inspanningsverbintenis verbindt de architect zich om zo goed mogelijk een bepaald resultaat te behalen en zal zijn aansprakelijkheid pas in het gedrang komen wanneer kan worden aangetoond dat de architect tekort is geschoten in zijn contractuele verplichtingen anders dan het louter bereiken van het resultaat.

Het spreekt voor zich dat het aantonen van een fout bij een inspanningsverbintenis veel moeilijker is dan het bewijzen van een fout bij een resultaatsverbintenis. De architect zal daarom steeds in zijn contract met de bouwheer een raambudget stipuleren. Onze modelovereenkomsten vermelden dan ook letterlijk dat het afgesproken budget geldt als raming.

(On)toelaatbare budgetoverschrijding

Als de architect en bouwheer het raambudget hebben gestipuleerd in de architectenovereenkomst is het aan de architect om de plannen te realiseren in functie van de financiële middelen van de bouwheer. Rechtspraak en rechtsleer zijn van oordeel dat er een vermoeden van fout is in hoofde van de architect bij een overschrijding van het raambudget met meer dan 10 à 15%. Dergelijke overschrijding wordt als ontoelaatbaar beschouwd. Zo stelde het Hof van Beroep te Gent een de architect aansprakelijk bij een budgetoverschrijding van 17%.

De fout van de architect wegens ontoelaatbare overschrijding van het raambudget kan worden weerlegd door de architect. Indien de architect bijvoorbeeld kan aantonen dat er sprake is van onvoorzienbare omstandigheden of een fout van de bouwheer of een derde, dan kan een budgetoverschrijding met meer dan 10 à 15% gerechtvaardigd zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij bestelling van meerwerken door de bouwheer zelf of bij prijsstijging tijdens de werken. In dit geval dient de architect er uitdrukkelijk op te wijzen en de bouwheer in te lichten aangaande de financiële weerslag van deze meerwerken. Het Hof van Beroep van Antwerpen oordeelde dat de architect niet aansprakelijk was voor de meerkosten van een dikkere isolatie die door de bouwheer werd gevraagd na het bekomen van de bouwvergunning.In datzelfde arrest oordeelde het Hof dat de prijsstijging ten gevolge  van de wetgeving inzake grondverzet en de stijging van de indexaanpassing factoren zijn die aan geen van beide partijen kan worden toegerekend.

De Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent oordeelde bij vonnis van 17 november 1999 dat de architect zijn aansprakelijkheid niet kan ontlopen door aan te voeren dat de bouwheer, die voortdurend op de werf aanwezig was omdat hij de aannemer meehielp bij werken teneinde de kosten te drukken, kon voorzien dat deze werken nooit voor de oorspronkelijk geraamde kostprijs konden worden gerealiseerd. Het feit dat de bouwheer frequent op de werf aanwezig is, impliceert immers nog niet dat hij weet of dient te weten dat de oorspronkelijk raming zal worden overschreden.

Aansprakelijkheidsbeperkende bedingen

Aansprakelijkheidsbeperkende clausules betreffende het budget mogen worden opgenomen in de architectenovereenkomst. Dit is echter niet het geval indien deze clausules door bijzondere wettelijke bepalingen zijn verboden, of als ze de ‘schuldenaar’ vrijstellen van aansprakelijkheid voor een persoonlijk opzettelijke fout, of als ze iedere zin of betekenis ontnemen aan de door de partijen beoogde contractuele verbintenissen.

Daarnaast dient de architect ook oog te hebben voor de wetgeving betreffende de onrechtmatige bedingen en in het bijzonder artikel 74 van de Wet Marktpraktijken welke een lijst weergeeft van een 30-tal onrechtmatige bedingen die de architect niet mag opnemen in zijn contract met de bouwheer. Indien het geraamde budget te soepel wordt geformuleerd, als louter indicatief, en wordt dit gecombineerd met een zeer strikte bepaling die de bouwheer de verplichting oplegt om te allen tijde de nodige fondsen ter beschikking te stellen, dan is die combinatie van bedingen onrechtmatig en dus nietig.

Ontbinding van de architectenovereenkomst

De architectenovereenkomst kan op twee wijzen worden ontbonden door de bouwheer: éénzijdige verbreking of gerechtelijke ontbinding. Artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek voorziet vooreerst dat de bouwheer de overeenkomst met de architect te allen tijde en zonder reden éénzijdig kan verbreken. In dit geval moet de bouwheer de architect echter wel integraal schadeloos stellen voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en winstderving. De éénzijdige verbreking staat los van een fout in hoofde van de architect.

De opzeggingsmogelijkheid op grond van artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek moet evenwel strikt worden onderscheiden van de mogelijkheid tot gerechtelijke ontbinding van de overeenkomst wegens contractuele fout van de architect. De meest voorkomende sanctie voor een niet toelaatbare budgetoverschrijding bestaat in de ontbinding van de architectenovereenkomst in het nadeel van de architect. Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek voorziet immers dat in wederkerige overeenkomsten, beide partijen steeds de gerechtelijke ontbinding van de overeenkomst kunnen vorderen op basis van een ernstige contractuele tekortkoming van de andere partij. Wanneer dan nog de door de architect geleverde prestaties volledig nutteloos zijn gebleken, kan de bouwheer ook de teruggave van de betaalde erelonen bekomen.

De gerechtelijke ontbinding vereist aldus weldegelijk een voldoende ‘ernstige tekortkoming’ vanwege één van de contracterende partijen. Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent dat ten gevolge van de budgetoverschrijding de contractuele wanprestatie van de architect niet ernstig genoeg was, maar dat de partijen in hun wederzijdse communicatie zijn tekort geschoten.

Schade ten gevolge van budgetoverschrijding

Belangrijk te vermelden is dat de schade die de bouwheer heeft geleden ten gevolge van de budgetoverschrijding niet gelijk te stellen is met de kostprijs van de uitgevoerde werken boven het budget. Indien bijvoorbeeld het raambudget € 100.000 betrof en achteraf het uiteindelijke budget wordt begroot op 130.000, dan is de schade die de bouwheer heeft geleden geen € 30.000…

In vele gevallen zal immers komen vast te staan dat het gedeelte van de overschrijding van het bouwbudget reeds van in den beginne had moeten opgenomen worden in het oorspronkelijke budget. Aldus kan men niet spreken van ‘schade’ voor de bouwheer, doch wel van een uitgestelde bouwkost. De meerkosten die het gevolg zijn van die overschrijding kunnen aldus niet aanzien worden als schade.

Elk geval van budgetoverschrijding dient echter in concreto te worden beoordeeld. De effectieve schade die de bouwheer heeft geleden zou eventueel kunnen liggen in het feit dat de bouwheer een lening heeft moeten aangaan bij de bank om de meerkosten te kunnen betalen. Gelet op de immateriële aard van deze schadevergoedingen kunnen deze van belangrijke omvang zijn.

 

Geregeld krijgen wij vragen over de invloed van de Wet Marktpraktijken (WMPC) op het contract tussen de architect en de bouwheer. Wij kunnen u geruststellen dat onze modelovereenkomsten doorheen de jaren zijn bijgeschaafd waar dit nodig was. Indien de architect zelf enkele clausules wil aanpassen of bijvoegen in zijn contract zal hij toch waakzaam dienen te zijn. Hieronder schetsen wij u een korte historiek betreffende WMPC en de vrije beroeper en de beperkingen op de contractsvrijheid van de architect. 

Het arrest van 06/04/2011

Met ingang van 12/05/2010 werd de Wet Handelspraktijken (WHPC) van 14/07/1991 vervangen door de Wet Marktpraktijken (WMPC) van 06/04/2010. Eén van de veranderingen bestond erin dat de wet nu van toepassing is op ‘ondernemingen’ daar waar vroeger enkel sprake was van ‘verkopers’. Nochtans veranderde er in principe niet veel voor de vrije beroeper, waaronder de architect, gezien hij, net als bij de WHPC vroeger, expliciet van het toepassingsgebied werd uitgesloten.

Het arrest van 06/04/2011 van het Grondwettelijk Hof bracht hier echter verandering in en oordeelde dat het onderscheid tussen ondernemingen die onderworpen zijn aan de WMPC en beoefenaars van een vrij beroep die niet aan deze wetgeving onderworpen waren niet langer aan de orde is. Zo is tegenwoordig de architect weldegelijk onderworpen aan de WMPC.

De gevolgen van dit arrest voor de architect en de vrije beroepers in het algemeen mogen echter niet overroepen worden. De WMPC bevat onder meer een aantal regels op het vlak van verkoop van goederen (solden, sperperiode, verkoop met verlies, …) die voor vrije beroepers sowieso niet van toepassing zijn.

De contractsvrijheid van de architect t.o.v. de bouwheer

Aangezien vele bepalingen van de WMPC eerder van toepassing zijn op de verkoop van producten en niet op de verkoop van diensten, lijkt de impact van het arrest van het Grondwettelijk Hof dan ook in de eerste plaats miniem te zijn voor de architect. Nochtans wordt de contractsvrijheid van de architect ten overstaan van de consument, zijnde de bouwheer, beperkter.

Een onderscheid dient echter gemaakt te worden indien de bouwheer een natuurlijk persoon is die uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden diensten verwerft, dan wel een rechtspersoon is die beroepsmatig diensten zou verwerven. In dat laatste geval is de contractsvrijheid tussen beide partijen immers ruim en zal er enkel begrenzing zijn door de Wet van 02/08/2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand in handelstransacties en de wetsbepalingen van Openbare Orde en dwingend recht. Daar waar de bouwheer een natuurlijk persoon is, is de contractsvrijheid duidelijk beperkter. De consument-natuurlijke persoon geniet al van een relatief ruime bescherming op grond van de Wet betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten betreffende de vrije beroepen (wet betreffende de vrije beroepers van 02/08/2002) en sinds 06/04/2011 dus ook van de WMPC. Tevens dient ook hier rekening gehouden te worden met de bepalingen van Openbare Orde en dwingend recht.

Verbod van onrechtmatige bedingen in de architectenovereenkomst

Zowel de wet betreffende de vrije beroepers (artikel 7) als de WMPC (artikel 2, 28°) bepalen dat een onrechtmatig beding in een overeenkomst gesloten tussen de architect en de bouwheer verboden is. Tevens voegt artikel 74 WMPC een ‘zwarte lijst’ toe van een 30-tal onrechtmatige bedingen die de architect niet mag opnemen in zijn architectencontract. Deze ‘zwarte lijst’ beschouwt onder meer volgende bedingen onrechtmatig:

• Bedingen waarbij de architect zich het recht toekent om in overeenkomsten, zonder objectieve maatstaven, de prijs te verhogen.
• Bedingen waarbij de architect zijn aansprakelijkheid bij een eventuele wanprestatie al te zeer uitsluit of beperkt.
• Bedingen die een rechtbank (van bijvoorbeeld de plaats waar het architectenbureau gelegen is) bevoegd maken in geval van geschil, wanneer er geen enkele band bestaat tussen de plaats waar de overeenkomst is ontstaan of wordt uitgevoerd, en de bevoegd verklaarde rechtbank.
• Bedingen die de bouwheer verbieden de ontbinding van de overeenkomst te vragen ingeval de architect zijn verbintenis niet nakomt.
• Bedingen die de bouwheer verplichten zijn verbintenissen na te komen, terwijl de architect de zijne niet is nagekomen, of in gebreke zou zijn deze na te komen.
• Bedingen die de architect ontslaan van zijn aansprakelijkheid voor zijn opzet, grove schuld of, behoudens overmacht, voor het niet-uitvoeren van een verbintenis die een van de voornaamste prestaties van de overeenkomst vormt.

Zo zal de architect bij het opmaken van de architectenovereenkomst oog hebben voor deze onrechtmatige bedingen. Artikel 75 WMPC bepaalt dat een onrechtmatig beding nietig is. De nietigheid van het beding heeft echter geen gevolgen voor de overeenkomst in haar geheel, tenzij wanneer de overeenkomst zonder de onrechtmatige bedingen niet zou kunnen voortbestaan. Belangrijk is te onthouden dat ook wanneer een beding dat niet is opgenomen in voornoemde ‘zwarte lijst’, een onevenwicht schept tussen de rechten en de plichten van de partijen, de rechter kan beoordelen dat het beding onrechtmatig is. Indien dit het geval is zal de rechter het beding nietig verklaren. In geval van twijfel zal de meest gunstige interpretatie voor de consument, zijnde de bouwheer, primeren.

 

Geschillenbeslechting door middel van arbitrage wordt vaak voorgesteld als hét alternatief voor een gerechtelijke procedure. Wij stellen echter vast dat dit in de bouwsector zeker niet altijd het geval is. Ook de verzekeringsmaatschappijen zijn geen voorstander van het opnemen van een arbitrageclausule in de architectenovereenkomst waarbij een arbitragerechtbank bevoegd wordt om zich uit te spreken over een bouwgeschil. Hetzelfde geldt met betrekking tot de Verzoeningscommissie Bouw, hoewel deze natuurlijk enkel uitspraak doet op technisch vlak. 

De arbitrageprocedure

De arbitrageprocedure wordt geregeld door het Gerechtelijk Wetboek in artikel 1676 tot en met 1723. Deze strikte procedure vereist vooreerst dat de partijen de procedure schriftelijk aanvaarden door een clausule op te nemen in de architectenovereenkomst. Zowel de architect als de bouwheer moeten zich dus akkoord verklaard hebben met de bevoegdheid van de arbitragerechtbank. Echter, aangezien in een bouwgeschil vaak meerdere bouwactoren betrokken zijn, is deze clausule niet tegenstelbaar aan de bouwheren, ingenieurs, EPB-verslaggevers, leveranciers, etc.

Bovendien dient de verzekeringsmaatschappij steeds vooraf ingelicht te worden indien de architect een arbitrageclausule in zijn contract met de bouwheer wenst op te nemen. In het geval de architect aansprakelijk wordt gesteld voor een beroepsfout, neemt de verzekeringsmaatschappij de leiding van het geschil in handen en kan zij de belangen van de verzekerde ten volle verdedigen. De verzekerde krijgt bijstand van een advocaat en/of expert. De verzekeringsmaatschappij is dan ook het best geplaatst om de koers van verdediging te bepalen. Doordat de architect door middel van een clausule zou opteren voor een arbitrageprocedure in de architectenovereenkomst beperkt hij de keuzemogelijkheid van de verzekeringsmaatschappij. De architect kan als het ware de GPS van de verzekeringsmaatschappij vooraf instellen zodat het geschil wordt opgelost via de “binnenwegen” i.p.v. de “snelweg”.

Het grootste nadeel van de arbitrageprocedure is echter dat de arbitragerechtbank in één enkele aanleg uitspraak zal doen over het geschil. Tegen deze bindende uitspraak bestaat aldus principieel geen hoger beroep. Bij een gerechtelijke procedure heeft de (verzekeringsmaatschappij van de) architect tegen een “slecht” vonnis een beroepsmogelijkheid, waardoor de zaak in zijn geheel opnieuw zal worden behandeld in graad van beroep. Het is duidelijk dat het beperken tot één enkele aanleg een ernstig nadeel is bij de verdediging van de architect.

Dat men bij een gewone procedure niet naar een minnelijke oplossing zal zoeken, lijkt ons zo goed als niet correct. Ongetwijfeld zullen advocaten langs de beide kanten steeds gehoor hebben voor een minnelijke regeling. Uit cijfermateriaal van de verzekeringsmaatschappij Protect blijkt dat er in de voorbije 20 jaar van de ca. 17.000 geregistreerde schadedossiers er 78% is afgesloten. Van deze schadedossiers is 41% zonder gevolg noch tussenkomst gebleven, 35% kenden een gerechtelijke procedure en 24% werden volledig minnelijk geregeld. (Bron: Protect Bulletin nr. 56)

De Verzoeningscommissie Bouw

In het kader van geschillenbeslechting via een arbitrageprocedure lijkt het ons ook aangewezen om kort de Verzoeningscommissie Bouw te belichten. Deze commissie biedt de mogelijkheid om bouwgeschillen die ontstaan tijdens of na de bouwwerkzaamheden, op een buitengerechtelijke manier op te lossen via verzoening. Ook hier zijn er een aantal beperkingen en nadelen. In tegenstelling tot de gebruikelijke procedure is ook hier voorafgaande instemming van de betrokken partijen vereist. Indien een verantwoordelijke partij afwezig blijft, dan is ook hier de procedure een maat voor niets. Verder behandelt de commissie slechts uitsluitend technische bouwgeschillen en zal zij dus niet het geschil juridisch kunnen benaderen. Bovendien is deze commissie enkel bevoegd voor geschillen die ontstaan tussen particulieren en is zij niet bevoegd voor geschillen tussen professionele bouwheer en aannemers en/of architecten. Indien het niet tot een verzoening komt, dan schrijft de deskundige-bemiddelaar zijn vaststellingen en besluiten neer die ook hier bindend zullen zijn.

De verzekeringsmaatschappijen zijn ook hier geen voorstander van een verzoeningsprocedure, nochtans zullen zij dergelijke procedure ook niet weigeren. In de praktijk blijkt dat het aantal vragen tot een verzoeningsprocedure beperkt is. Bovendien kom je heel moeilijk tot een verzoening indien er meerdere partijen in het geschil betrokken zijn. Verzekeringsmaatschappij Protect is eveneens gekant tegen de idee om de clausule van tussenkomst van de Verzoeningscommissie Bouw al op voorhand in architectencontracten op te nemen. Volgens Protect moet je voor elk geschil afzonderlijk beoordelen welke procedure het meest aan te bevelen valt. Ook verzekeringsmaatschappij AR-CO verbiedt architecten niet om deel te nemen aan een verzoening, maar zij vinden wel dat het vooral zinvol is voor kleinere geschillen. Als het om een complexere zaak gaat, beschouwen zij de tussenstap via deze commissie als tijdverlies. (Bron: tekst Verzoeningscommissie Bouw, website NAV)