• 13
    aug.
    De regelgeving inzake rookmelders: een overzicht 

    Vorig jaar nog werd Vlaanderen opgeschrikt door de dood van twee jonge studentes ten gevolge van een brand in een studentenhuis. In 2014 kwamen in ons land maar liefst 69 mensen om het leven als gevolg van een woningbrand. Dergelijke drama’s roepen de vraag op, of er wel voldoende inspanningen geleverd worden om deze te voorkomen. Uit een recent onderzoek blijkt dat slechts 43 procent van de Vlaamse huizen voorzien is van een rookmelder. In Nederland zou 68 procent van de woningen uitgerust zijn met rookmelders. In het Verenigd Koninkrijk is dat zelfs 89 procent. (bron De Standaard/website CIB). Nochtans heeft de Vlaamse regering de laatste jaren inspanningen gedaan om rookmelders te verplichten in de Vlaamse woningen.

    Situatie in Vlaanderen
    In Vlaanderen moeten sinds 8 mei 2009 rookmelders aanwezig zijn in alle nieuwe woningen en in alle woningen waar renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
    Sedert 1 januari 2013 - zoals werd bepaald in het decreet van 1 juni 2012 - geldt de verplichting om ook rookmelders te voorzien in huurwoningen. Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract na 1 januari 2013 dient de huurwoning uitgerust te zijn met een optische rookmelder.
    Ook voor studentenkamers werd er een regeling getroffen. Het decreet van 4 april 2014 houdende aanpassing van het decreet van 1 juni 2012 betreffende de beveiliging van woningen door optische rookmelders bepaalt dat ten laatste op 1 oktober 2014 de woningen en de kamers bestemd voor het huisvesten van studenten, uitgerust moeten zijn met een rookmelder (dus ongeacht de datum waarop het contract is afgesloten).

    Fasering bij private en sociale huurwoningen
    De huidige regeling bevat voor private en sociale huurwoningen een tijdpad met de termijn waarbinnen huurwoningen van een welbepaald bouwjaar met rookmelders moeten worden uitgerust.
    De termijn hangt af van de ouderdom van het pand. Omdat er in het verleden kritiek kwam dat de wetgeving te snel van kracht werd, is er geprobeerd om een haalbare termijn vast te leggen. Alle huurwoningen in één jaar tijd verplicht uitrusten met rookmelders zou immers een onmogelijke opdracht zijn op administratief en budgettair vlak. Bovendien stellen de grootste problemen zich bij de oudste woningen, zodat de huidige regeling in de eerste plaats ook deze oude woningen viseert.

    Huurwoningen

    Alle huurwoningen waarvoor een huurcontract wordt afgesloten na 1 januari 2013 moeten uitgerust worden met rookmelders, conform de vereisten van de Vlaamse Regering. Het bewijs moet aan het huurcontract gehecht worden en kan met alle middelen aangetoond worden.

    Alle andere woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd, moeten met rookmelders worden uitgerust indien:

    • gebouwd vóór 1945: uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari 2013;
    • gebouwd vanaf 1945: uiterlijk binnen zes jaar na 1 januari 2013.De verhuurder is aansprakelijk voor de aankoop- en installatiekosten, onderhoud en vervanging van de batterij.

    Sociale woningen

    Bij de sociale huurwoningen speelt het bouwjaar een grote rol.

    De sociale huurwoningen moeten met een rookmelder zijn uitgerust indien:

    • gebouwd vóór 1950: uiterlijk binnen een jaar na 1 januari 2013;
    • gebouwd vanaf 1950 en vóór 1970: uiterlijk binnen twee jaar na 1 januari 2013;
    • gebouwd vanaf 1970 en vóór 1980: uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari 2013;
    • gebouwd vanaf 1980 uiterlijk binnen vier jaar na 1 januari 2013.

    1 rookmelder per bouwlaag

    Om aan de rookmeldersverplichtingen te voldoen moet de zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement of studio) of kamerwoning op elke bouwlaag uitgerust zijn met minstens één rookmelder. In kamerwoningen moet bovendien elke kamer en elke gemeenschappelijke kookruimte uitgerust zijn met een rookmelder.

    Kwaliteitslabel
    De rookmelder wordt in het Vlaamse decreet als volgt gedefinieerd: “een apparaat conform NBN EN 14604 dat reageert op rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en dat niet van het ionische type is”.
    De rookmelders moeten bijgevolg aan dit kwaliteitslabel voldoen. Deze norm betreft een Belgische norm, die op zijn beurt een omzetting is van de van toepassing zijnde Europese norm. De grondslag voor de Belgische norm is te vinden in de Europese geharmoniseerde norm CE EN 14604 die op 1 mei 2005 in werking getreden is.

    Sanctie bij niet-nakoming van de verplichting
    In het kader van de administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring (artikel 15 van de Vlaamse Wooncode) zal de woningcontroleur enkel een opmerking maken op het technisch verslag van het onderzoek van de woningkwaliteit. Het ontbreken van (voldoende) rookmelders wordt dus niet gequoteerd en zal bijgevolg op zich niet leiden tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarheidsbesluit.

    Maar als een woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, dan wordt ze in de regel als “niet-conform” beschouwd. Als de verhuurder voor zo’n woning een conformiteitsattest aanvraagt, zal hem dat worden geweigerd. Bovendien riskeert men dan de sancties die vermeld zijn in Titel III, Hoofdstuk V, van de Vlaamse Wooncode (nl. verplichting om werken uit te voeren of indien nodig te herbestemmen of te slopen en strafrechtelijke handhaving).

    Situatie in Brussel en Wallonië
    In Brussel moeten er sinds 1 juli 2005 in alle huurwoningen één of meer optische rookmelders geplaatst worden langs de evacuatieweg, d.i. in elk vertrek waar de bewoner moet door lopen om zich van de slaapkamer tot aan de uitgang van de huurwoning te begeven.

    In Wallonië moeten alle woningen (huurwoningen + eigen woningen) sinds 1 juli 2006 beschikken over één of meer optische rookmelders. Er moet één rookmelder aanwezig zijn per bouwlaag. Is de oppervlakte van de bouwlaag groter dan 80m², dan moeten er twee rookmelders geplaatst worden.

    Clausule in architectencontract
    De regelgeving inzake rookmelders laat de architect niet volledig onberoerd. De architect is immers de technische raadsman van de bouwheer en heeft een advies- en informatieverplichting ten aanzien van de bouwheer. Het lijkt ons aangewezen dat de architect de bouwheer informeert omtrent de regelgeving inzake rookmelders en zijn mogelijke aansprakelijkheid hieromtrent uitsluit. Volgende clausule zou bijvoorbeeld kunnen ingelast worden in het architectencontract:

    “De OPDRACHTGEVER verklaart op de hoogte te zijn gesteld door de architect omtrent het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders (zie onder meer Vlaams decreet van 01/06/2012). Dit decreet bepaalt onder andere dat voor de nieuwbouwwoningen en de woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is, deze moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders. Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerken moet worden aangegeven waar de rookmelder of rookmelders geplaatst zullen worden.

    De ONTWERPER zal rekening houdend met de voor hem beschikbare informatie bij de ontwerpfase en met het oog op het indienen van een stedenbouwkundige vergunning adviseren over de te plaatsen rookmelders.

    Onder rookmelders wordt verstaan “een apparaat conform NBN EN 14604 dat reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en dat niet van het ionische type is”. Het is aan de OPDRACHTGEVER om de nodige initiatieven te nemen om minstens de voorziene (en correcte) rookmelders aan te schaffen en correct te bevestigen. De ONTWERPER kan niet aansprakelijk gesteld worden als deze niet (of niet correct) worden aangebracht. De ONTWERPER is niet de specialist in de plaatsing van rookmelders “

  • 13
    aug.
    Wat zeggen de verzekeraars van het recente cassatiearrest inzake de in-solidum gehoudenheid? 

    Naar aanleiding van bepaalde nieuwsbrieven van enkele verzekeringsmaatschappijen omtrent het arrest van het Hof van Cassatie van 5 september 2014 inzake de geldigheid van de contractuele uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid, kregen wij veel vragen van architecten betreffende het specifieke standpunt van hun beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Hieronder geven wij een kort overzicht.

    In geval van een veroordeling in-solidum zal de architect niet alleen aansprakelijk zijn voor zijn eigen daden maar tevens ook voor de fouten van andere bouwpartners. Bij een veroordeling in-solidum is er sprake van gedeelde aansprakelijkheid en kan de architect gehouden zijn in te staan voor de financiële gevolgen van de totale schade van de opdrachtgever, niettegenstaande de technische aansprakelijkheid van de architect beperkt kan zijn. Aldus zou de architect bijvoorbeeld kunnen opdraaien voor de totale schade indien een andere bouwpartner insolvabel blijkt te zijn of reeds van de markt is verdwenen. Om deze nadelige gevolgen te vermijden is het van uiterst belang dat een clausule wordt ingelast in de architectenovereenkomst waarbij de in-solidum gehoudenheid van de architect met de andere bouwpartners wordt uitgesloten.

    Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 5 september 2014 de geldigheid van de contractuele uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid weerlegd voor de stabiliteitsbedreigende gebreken, de zogenaamde ‘ernstige gebreken’. Uit de motivering van het arrest van het Hof van Cassatie mag worden afgeleid dat de uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid wel nog mogelijk moet zijn voor elke aansprakelijkheid die niet onder artikel 1792 en 2270 BW ressorteert, de zogenaamde ‘lichtere gebreken’.

    Zowel verzekeringsmaatschappij Ar-CoProtect als ons makelaarskantoor Ides Ramboer zijn van mening dat een algemene uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid in het architectencontract niet meer aangewezen is omdat die algemene uitsluiting door de rechter als ongeldig zou kunnen verworpen worden. In dit geval zal deze aansprakelijkheidsbeperkende clausule ook niet kunnen ingeroepen worden voor schadegevallen die niet onder art. 1792 en 2270 BW ressorteren. Het is daarom aangewezen om een opsplitsing te maken in 2 afzonderlijke artikels/clausules in het contract waarbij in het eerste artikel de in-solidum gehoudenheid voor de gebreken die niet onder toepassing vallen van art. 1792 en 2270 BW worden uitgesloten, en in het tweede (afzonderlijke) artikel de in-solidum gehoudenheid voor de gebreken welke wel onder toepassing vallen van art. 1792 en 2270 BW eveneens worden uitgesloten. Wat betreft dit laatste is het dan aan de feitenrechter om de geldigheid ervan al dan niet te weerleggen.

    Euromaf daarentegen neemt een afwachtende houding aan en stelt voor om de algemene uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid te behouden in het architectencontract en dus niet op te splitsen in twee afzonderlijke artikels. Afhankelijk van de toekomstige rechtspraak en rechtsleer zal Euromaf indien nodig nog bijsturen.

    Ondertussen heeft het Hof van Beroep te Luik bij arrest van 2 april 2015 de visie van het Hof van Cassatie niet gevolgd en is van mening dat een algehele uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid door de architect een perfect wettige clausule betrof. Ondanks deze uitspraak van het Hof van Beroep te Luik menen wij echter wel dat er zeker enige voorzichtigheid aan de dag dient gelegd te worden. In de rechtspraak gebeurt het vaker dat verschillende hoven en rechtbanken elkaar tegenspreken en soms cassatierechtspraak niet volgen. Nochtans is het Hof van Cassatie het hoogste rechtscollege van het land. Een arrest van het Hof van Cassatie primeert dus op dat van een Hof van Beroep.

  • 13
    aug.
    Le Corbusier (1887-1965) … een halve eeuw later 

    Le Corbusier bouwde 75 gebouwen in meer dan 10 landen. Hij schreef meer dan 40 boeken en publiceerde honderden artikelen. Deze homo universalis was naast architect ook meubelontwerper, schilder, graficus,beeldhouwer, fotograaf en textielontwerper.

    Begin de jaren 20 ontwikkelde Le Corbusier het stedenbouwkundig plan ‘Plan Voisin’, zijn befaamde concept voor een metropool met 18 woontorens van 60 etages. Tevens publiceerde hij het manifest 'Vers une archicture'. Geïnspireerd door de technologische innovaties begin 20e eeuw, wilde Le Corbusier woningen en steden net zo goed laten functioneren als machines.
    In 1926 legde Le Corbusier de basis voor zijn nieuwe architectuur vast in vijf hoofdpunten:
    1) het bouwen op kolommen waardoor het gebouw los staat van de grond
    2) de daktuin
    3) een vrije plattegrond met niet dragende muren
    4) lange horizontale ramen
    5) een vrije gevelindeling.

     

    Enkele jaren later bouwde Le Corbusier de ‘Villa Savoye’ in Poissy, een vierkante witte villa op pilaren waarin zijn vijf punten voor de nieuwe architectuur expliciet naar voor komen. Bij het grote betonnen wooncomplex ‘Unité d'Habitation’ in Marseille paste hij voor het eerst zijn in 1943 ontworpen ‘modulor-systeem’ toe. Naast deze 2 architecturale meesterwerken zijn ook de kerk van Ronchamp en de stad Chandigarh in India absolute hoogtepunten van zijn loopbaan.
     

    Van 29 april tot 3 augustus werd in het Centre Pompidou in Parijs een tentoonstelling gewijd aan het oeuvre van Le Corbusier. De tentoonstelling besteedde veel aandacht aan de akoestische principes (met het Philips-paviljoen op de Expo 58 in Brussel) en de spirituele dimensies van zijn naoorlogse werk. Wat (opvallend) vergeten werd: de sympathieën van Le Corbusier voor het fascisme en het Vichy-regime.

    Le Corbusier is nagevolgd door tal van vermaarde architecten, zoals Oscar Niemeyer, Jean Nouvel en Richard Meier. Door anderen werd hij dan weer uitgespuwd en verantwoordelijk gesteld voor alles wat er mis is in de moderne stedenbouw. Tegenstanders menen dat hij heeft bijgedragen tot het machinale kantje dat onze steden vandaag typeert.

  • 13
    aug.
    Het ABC van de aansprakelijkheidsbeperkende en -uitsluitende clausules 

    Om zich zo goed mogelijk te wapenen tegen de nadelige (financiële) gevolgen van een schadegeval, kan de architect aansprakelijkheidsbeperkende en/of –uitsluitende clausules opnemen in zijn contract met de bouwheer.

    Dergelijke clausules zijn toegelaten. Ze mogen echter nooit tot het gevolg hebben dat de 10-jarige aansprakelijkheid (zoals vervat in artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek), welke van Openbare Orde is, uitgesloten of beperkt wordt. Evenmin mogen deze clausules de aansprakelijkheid voor persoonlijke opzettelijke fouten uitsluiten of beperken of de aansprakelijkheid van de architect voor één van zijn essentiële contractuele verplichtingen uitsluiten of beperken. Exoneratieclausules worden restrictief geïnterpreteerd. Een correcte formulering is cruciaal. Hierna overlopen wij enkele aandachtspunten.

    Informatie omtrent de bouwplaatsgegevens
    Het spreekt voor zich dat de architect, vooraleer de studies worden aangevat, correct en nauwkeurig dient ingelicht te worden door de bouwheer omtrent de bouwplaatsgegevens. De bouwheer zal dan ook de architect moeten informeren betreffende de eigendomstitels, de juiste terreingegevens met afpalingen en terreinhoogten, de stedenbouwkundige voorschriften, de private of openbare erfdienstbaarheden en alle andere nodige informatie. De architect doet er dan ook goed aan om in het architectencontract te stipuleren dat hij niet verantwoordelijk kan worden gesteld voor de echtheid en de werkelijkheid van de door de bouwheer verstrekte inlichtingen en documenten alsmede de uitvoeringsgevolgen die eruit kunnen voortvloeien.

    Budgetoverschrijding
    Wanneer het bouwbudget wordt opgenomen in de architectenovereenkomst, wat overigens niet verplicht is, dient te worden uitgegaan van een raambudget en niet van een vaststaand bedrag. De terminologie is hier van essentieel belang. Een raambudget impliceert immers een inspanningsverbintenis, terwijl een vast bedrag slaat op een resultaatsverbintenis. Het is aan te raden om in de architectenovereenkomst de mogelijkse aansprakelijkheid van de architect wegens een budgetoverschrijding te beperken door duidelijk te vermelden dat het raambudget niet geldt als een overeengekomen kostprijs met de bouwheer en geen enkele aansprakelijkheid inhoudt van de architect i.v.m. de uiteindelijke kostprijs voor het project mocht deze in een later stadium om welke reden ook overschreden worden, tenzij de overschrijding van het budget te wijten zou zijn aan een fout van de architect. De uiteindelijke kostprijs wordt bepaald tussen de bouwheer en de aannemers.

    Beperkte opdrachten (t.e.m. gesloten ruwbouw)
    Indien de opdracht van de architect beperkt blijft tot de gesloten ruwbouw (water- en winddicht) dient dit ook uitdrukkelijk en duidelijk vermeld te worden in de overeenkomst. Belangrijk is dat duidelijk omschreven wordt wat de opdracht van de architect inhoudt, maar ook wat niet tot zijn opdracht behoort. De architect wordt immers vermoed een volledige opdracht (ontwerp + controle) te hebben aanvaard voor de totaliteit (ruwbouw en afwerking) van de werken. Elke afwijking moet aldus contractueel vastgelegd worden, zo niet loopt de architect het risico dat hij bij gebrek aan bewijs van het tegendeel aansprakelijk blijft voor de totaliteit van de werken. Bij een duidelijke vermelding en beschrijving van de beperkte opdracht zal de architect dus ook niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de specifieke taken die niet tot zijn opdracht behoorden. Wij raden de architect aan om bijvoorbeeld in het architectencontract te vermelden dat de bevloering, bepleistering, klimatisering, elektriciteit, sanitair, keuken- en badkamerinrichting,… niet tot zijn opdracht behoren.

    Geen toezicht of leiding op de werf
    Wij merken op dat er vaak onduidelijkheid bestaat omtrent de terminologie “leiding”, “toezicht” en “controle” op de werf. De wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect spreekt duidelijk over “controle op de uitvoering van de werken”. De architect voert geen leiding op de werf t.a.v. de aannemer(s) omdat leiding een bevelbevoegdheid inhoudt t.a.v. diegene die in ondergeschikt verband handelt. De architect beschikt niet over een dergelijk (juridisch) gezag t.a.v. de betrokken personen belast met de uitvoering. Bovendien kan de aannemer niet zomaar als een blinde uitvoerder worden beschouwd. De term toezicht doelt dan weer op een permanent toezicht op de werf, wat uiteraard ook niet aan de orde is.

    Het is aan te raden dat in de architectenovereenkomst duidelijk wordt vermeld dat de controleverplichting van de architect een algemene controle omvat op de uitvoering van de werken conform de goedgekeurde plannen en de regels van de kunst. Deze controleverplichting houdt zodoende enkel een algemeen nazicht van de werken in, en dus geen permanent toezicht of leiding van de werken.

    Andermans fouten en gespecialiseerde studies
    De architect is enkel aansprakelijk voor zijn eigen fouten en niet voor de vergissingen, vertragingen en fouten van de andere bouwpartners. Het is aan te raden dat voor taken die niet door de architect zelf zullen uitgevoerd worden (bv. stabiliteitsstudie, studie technieken, opstellen van staten en bevindingen, grondonderzoek, …), in de architectenovereenkomst wordt voorzien dat de bouwheer hiervoor zelf een afzonderlijke overeenkomst afsluit met de desbetreffende specialist en dat de architect geen aansprakelijkheid draagt voor deze opdrachten, noch voor de controle op de werken m.b.t. deze opdrachten. Indien deze opdrachten deel uitmaken van de takenpakket van de architect, blijft de architect hiervoor aansprakelijk, zelfs al besteedt hij deze taken voor 100 % uit aan een onderaannemer(s). De architect zal in die situatie als eerste aangesproken worden en hij moet dan zelf zien om, indien mogelijk, verhaal uit te oefenen bij zijn onderaannemer. De gouden regel is dus om de architectenopdracht duidelijk af te bakenen van de opdracht van de ingenieur, bouwcoördinator, en andere specialisten…

    Uitsluiting in-solidum gehoudenheid
    In geval van een veroordeling in-solidum zal de architect niet alleen aansprakelijk zijn voor zijn eigen daden maar tevens ook voor de fouten van andere bouwpartners. Bij een veroordeling in-solidum is er aldus sprake van gedeelde aansprakelijkheid en kan de architect gehouden zijn in te staan voor de financiële gevolgen van de totale schade van de bouwheer, niettegenstaande de technische aansprakelijkheid van de architect beperkt kan zijn. Aldus zou de architect bijvoorbeeld kunnen opdraaien voor de totale schade indien een andere bouwpartner insolvabel blijkt te zijn of reeds van de markt is verdwenen. Om deze nadelige gevolgen te vermijden is het aldus van uiterst belang dat een clausule wordt ingelast in de architectenovereenkomst waarbij de in-solidum gehoudenheid van de architect met de andere bouwpartners wordt uitgesloten. Een dergelijke clausule is geldig voor zover ze duidelijk en ondubbelzinnig verwoord is.

    Het Hof van Cassatie heeft in haar recent arrest van 5 september 2014 de geldigheid van de contractuele uitsluiting in-solidum gehoudenheid weerlegd voor de stabiliteitsbedreigende gebreken. Dit zijn de ‘ernstige’ gebreken die ressorteren onder de art. 1792 en 2270 BW. Het Hof van Cassatie meent dus dat de clausule m.b.t. de uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid wat betreft deze ‘ernstige’ gebreken niet geldig is en strijdig is met de Openbare Orde. Het Hof spreekt zich echter enkel uit over de tienjarige aansprakelijkheid op grond van de art. 1792 en 2270 BW, m.a.w. de ‘ernstige’ stabiliteitsbedreigende gebreken. Uit de motivering van het Hof van Cassatie mag worden afgeleid dat de uitsluiting van de in-solidum gehoudenheid wel nog mogelijk moet zijn voor elke aansprakelijkheid die niet onder artikel 1792 en 2270 BW ressorteert, de zgn. ‘lichtere’ gebreken.

    Een algemene uitsluiting in het architectencontract lijkt ons dan ook niet meer aangewezen omdat die algemene uitsluiting door de rechter als ongeldig zou kunnen verworpen worden. In dit geval zal deze aansprakelijkheidsbeperkende clausule ook niet kunnen ingeroepen worden voor schadegevallen die niet onder art. 1792 en 2270 BW ressorteren. Het lijkt ons daarom aangewezen om een opsplitsing te maken in 2 afzonderlijke artikels/clausules in het contract waarbij in het eerste artikel de in-solidum gehoudenheid voor de gebreken die niet onder toepassing vallen van art. 1792 en 2270 BW worden uitgesloten, en in het tweede artikel de in-solidum gehoudenheid voor de gebreken welke wel onder toepassing vallen van art. 1792 en 2270 BW eveneens worden uitgesloten. Wat betreft dit laatste is het dan aan de feitenrechter om deze al dan niet nietig te verklaren.

    Fabricagefouten
    Het is aangewezen om in het architectencontract te vermelden dat de architect niet aansprakelijk kan gesteld worden voor inherente conceptie- of fabricagefouten van de materialen. Voor dergelijke gebreken zal de bouwheer zich moeten wenden tot de leverancier of producent.

    Aansprakelijkheidsbeperking tot de verzekerde kapitalen
    De architect kan zijn aansprakelijkheid beperken tot de bedragen waarvoor hij is verzekerd. Zodoende kan vermeden worden dat de architect, ingeval van uitermate ernstige schade, zelf dient in te staan voor de financiële gevolgen van de schade die de verzekerde kapitalen overstijgen. Een dergelijke clausule is mogelijk op voorwaarde dat de bouwheer duidelijk wordt geïnformeerd m.b.t. de essentiële elementen van de polis beroepsaansprakelijkheid. Die essentiële elementen zijn in het algemeen: de verzekerde risico’s, de verzekerde kapitalen en de belangrijkste uitzonderingen.

    Wij raden aan dat de architect, die zijn aansprakelijkheid wenst te beperken tot de verzekerde bedragen van zijn beroepsaansprakelijkheidspolis, de bijzondere voorwaarden van zijn polis beroepsaansprakelijkheid toevoegt aan het contract met de bouwheer. Een ‘passieve’ verwijzing naar de omstandigheid dat een kopie van deze voorwaarden op eerste verzoekt wordt overgemaakt aan de bouwheer lijkt ons niet voldoende om ze tegenstelbaar te maken.

    Aansprakelijkheidsbeperking voor lichte verborgen gebreken
    De aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken die niet gedekt zijn door de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek kunnen conventioneel worden beperkt tot bijvoorbeeld een periode van 3 jaar na de voorlopige oplevering. De 10-jarige aansprakelijkheid van de architect, welke betrekking heeft op ‘ernstige’ gebreken die de stevigheid van gebouw aantasten, is van Openbare Orde en zal dus niet conventioneel kunnen worden ingekort.

    Bijkomend kan voor de licht verborgen gebreken contractueel worden vastgelegd binnen welke termijn vanaf de ontdekking van het gebrek, de bouwheer gerechtelijke actie moet ondernemen. Aldus kan bijvoorbeeld gestipuleerd worden dat elke rechtsvordering m.b.t. lichte verborgen gebreken slechts ontvankelijk is mits ze ingesteld wordt binnen een termijn van zes maanden na de dag dat de bouwheer kennis had of had moeten hebben van het gebrek.

    De uitsluiting van de verdedigingskosten
    De uitsluiting van de verdedigingskosten uit de te verhalen schade is niet a priori onrechtmatig voor zover rekening wordt gehouden met artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat de in het ongelijk gestelde partij een rechtsplegingsvergoeding, zijnde een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van de advocaat van de in het gelijk gestelde partij, dient te betalen. De architect en de bouwheer kunnen aldus in hun contract bepalen dat de kosten en het ereloon van hun juridische, technische en andere raadslieden zelf gedragen dienen te worden en dat deze post wordt uitgesloten van de eventueel te verhalen schade en dat de partijen daarnaast ook elkaar niet ter vrijwaring kunnen roepen voor de betaling van kosten en erelonen van de raadslieden van andere partijen die hetzij rechtstreeks, hetzij onrechtstreeks bij het bouwgebeuren betrokken zijn.

    TIP: Onze modelovereenkomst getoetst 

    In het kader van de aansprakelijkheidsbeperkende en -uitsluitende clausules dient rekening gehouden te worden met de dwingende bepalingen van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de misleidende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake vrije beroepen en met de wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en consumentenbescherming.

    De wet van 2 augustus 2002 betreffende de misleidende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake vrije beroepen bevat bepalingen inzake onrechtmatige bedingen. Onrechtmatig zijn bijvoorbeeld de bedingen die tot doel of gevolg hebben “de rechten van de cliënt ten aanzien van de titularis van een vrij beroep in geval van een volledige of gedeeltelijke wanprestatie op ongepaste wijze uit te sluiten of te beperken”. Ook de wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en consumentenbescherming is in principe van toepassing op overeenkomsten tussen architect en consumenten. Deze wet hanteert dezelfde principes als de wet van 2 augustus 2002 en bevat ook een uitgebreide waslijst van onrechtmatige bedingen. De sanctie is dat elk onrechtmatig beding verboden en nietig is. De overeenkomst blijft wel bindend voor partijen indien ze zonder onrechtmatige bedingen kan blijven voortbestaan. Dit zal altijd ‘in concreto’ moeten beoordeeld worden door de rechter.

    Niet onbelangrijk is ook het advies van de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen (COB), een commissie binnen de schoot van de FOD Economie, welke op vraag van de vzw Belgische verbruikersunie Test-Aankoop architectuurcontracten heeft getoetst en geanalyseerd en een advies heeft uitgebracht m.b.t. aansprakelijkheidsclausules (COB 26 van 16 december 2009). Een aantal aansprakelijkheidsbeperkende en -uitsluitende clausules werden door deze commissie onder de loep genomen. Het advies van de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen is echter niet bindend. Als een advies over een bepaalde clausule negatief is, wil dit niet zeggen dat u die clausule niet mag hanteren. Het zal dan aan de feitenrechter zijn of hij de clausule in kwestie al dan niet aanvaardt.

    Onze standaard modelovereenkomst is terug te vinden op onze website www.idesramboer.be (klik op “voor professionals in de bouwsector” en klik vervolgens op “downloads”). Deze modelovereenkomst werd recentelijk aangepast en voorzien van de nodige aansprakelijkheidsbeperkende en – uitsluitende clausules ter bescherming van de architect. Voor meer inlichtingen kan u ook steeds terecht bij advies@idesramboer.be.